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          首页 2017年长租公寓市场研究报告

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          2017年长租公寓市场研究报告

          简介:本文档为《2017年长租公寓市场研究报告pdf》,可适用于工程科技领域

          报告就以下问题展开探讨:l国内长租公寓市场容量有多大龙头公司市场占有率几何l四类主要玩家:开发商类、中介类、酒店类、创业类各自优势和挑战在哪l未来品牌公寓三种模式:集中?#20581;?#20998;散?#20581;?#25176;管式哪种盈利能力最强l长租公寓行业及龙头公司?#20048;?#24773;况如何问题市场?#21344;洌?#38271;租公寓万亿市场待掘金存量时代来临资本风口向服务与管理端转移传统的房地产业务阶段上大致可以分为开发、交易、资产管理三个?#26041;凇?#25353;目前的市场?#21344;?#20272;算整体房地产服务市场?#21344;?#22312;万亿左右这一个万亿市场中目前为止仍未成长出一个千亿市?#26723;?#20844;司A股市场中唯一的地产服务类公司世联行市值只有亿左右可见行业投资价?#31561;?#26410;得到充分挖掘而身处其中的企业业务收入和市场集中度仍有很大的提升?#21344;洹?#36164;产管理市场整体仍是一座尚待发掘的金矿。房地产住宅服务市场容量整体达万亿问题市场?#21344;洌?#38271;租公寓万亿市场待掘金三大因素助推行业加速国内的住宅价格经过本?#32622;土业?#19978;?#20405;?#26399;之后首次置业的门槛已经大幅提高。?#32771;?#30340;上涨已经确定性地将一部分人挡在了买房的门槛之外。本轮的周期中一个重要的特征是超过的交?#36164;?#20110;连?#26041;?#26131;这?#24471;?#36164;产买卖越来越只限于有房人群进行换房交易和投资变成了有产者之间的游戏。没有买房的人将越来越无法ldquo上车rdquo只能转向租赁市场寻求长期的?#24188;?#22330;所。从年开始从中央到地方都出台了多项鼓励租赁业务发展的政策包括商业用房改租赁可以享受民水民电给予住房租赁机构或个人税收优惠?#24179;鳵EITS的试点?#21462;?#31199;赁市场从顶层设计上获得了政策红利推动行业蓬勃发展。?#36865;?#31199;赁市场长期存在的底层因素如后进入主力消费市场带来消费升级的需求以及租赁市场信息不对称和装修不符?#38386;?#27714;等行业痛点的改善也在以上周期背景和顶层设计的推动下产生了共振效应使得整个品牌租赁市场进入一个新的加速阶段。问题市场?#21344;洌?#38271;租公寓万亿市场待掘金国内租赁市场长期?#21344;?#19975;亿l从趋势上看租赁市场的GMV由两个指标决定一?#20146;?#25151;自有率二是租金开支占收入的比重。l我们国家目前的住房自有率没有官方的数据可以支撑行业内各种抽样调查的数据大约在的范围内根据国际经验经济越发达住房自有率越低。l随着经济的进一步发展整体住房自有率预计还有个点以上的下降?#21344;洹?#32463;济越发达住房自有率越低从另一个价格指标租金开支占收入比重来看l年我国的比重为而?#29992;?#22269;的经验看全国平均为一线城市平均为二、三线均为。l无论比照哪个标准我国租赁人群在租金上的开支都有个点以上的提升?#21344;洹在住房自有率和租金占比变化的共同作用下预计年我国租赁市场将达到万亿。问题市场?#21344;洌?#38271;租公寓万亿市场待掘金中国?#29992;?#31199;金开支仍有提升?#21344;?#38271;租市场跑道宽而长龙头公司管理规模将超万间我们预测未来中国的品牌公寓将同时存在集中?#20581;?#20998;散式和托管式三种模?#20581;?#25972;体品牌公寓的市场占有率将分布在的范围内。我国目前品牌公寓的数量不到万间占整体租赁市场的比重约为集中式公寓龙头公司的平均管理规模在万间左右分散式公寓龙头公司管理规模在万间左右。未来品牌公寓如果能达到的市场占有率整体的公寓数量将达到万间Top的管理公司平均管理间数为万间TopOP的公司平均的管理数量将达到万间。目前美国排名第一的公寓管理公司Greystar管理万间日本排名第一的公寓管理公司大东建托管理万间。合理推测下未来中国排名第一的品牌公寓管理公司将会管理超过万间。问题市场?#21344;洌?#38271;租公寓万亿市场待掘金问题玩家分析:资源与资金端优势决定龙头归属企业面临的现实困境我国的长租公寓领域的公司一直处于谨慎发展状态中原因之一是资产价格的高企导致国内租金回报率长期?#31995;?#36825;使得长租公寓?#21738;?#25151;成本高且企业很难在起步阶段自持物业另一方面在全球主要发达经济体利率趋于甚至负的情况下我国市场利率仍然长期在以上的水平企业融资成本?#32454;摺?#36807;低的资产收益率和高企的融资成本很大程度上限制了企业加杠杆快速做大的可能性。国内核心城市资产价格收益率低于主要可比发达国家城市问题玩家分析:资源与资金端优势决定龙头归属另外我们根据目前的数据对长租公寓的息税前利润率做了敏?#34892;?#20998;析。l入住率在的情况下拿房成本达到租金收入的则息税前利润率为。l人房比达到百间人百间则息税前利润率也将为。l综合来看?#21738;?#25151;成本占比和百间的入住率是盈利的临零界点。这样的利润结构意味着长租公寓领域并不是一个盈利?#21344;?#24456;丰厚的行业对于已经进场和试图进场的玩家这依然是个有门槛的行业无论是资源获取端还是运营管理端市场参与者都行走在?#24230;?#19978;稍有不慎都将无利可图赔本出场。问题玩家分析:资源与资金端优势决定龙头归属股权融资助力万亿市场竞速跑对于长租公寓这样一个资金和资源双密集型的行业由于债权融资操作?#21344;?#22826;小使得在抢占市场份额的竞速赛跑中借助股权融资的力量来做大变得十分必要。我们看到长租公寓领域的公司近这些年在私募PE市场上十分活跃创业型的长租公寓公司在私募PE市场几乎每年进行?#27490;?#26435;融资我们统计的家平均管理规模在万间的代表企业目前累计已从股权市场融资接近亿元人民币这对于一个未来龙头管理规模将超过万间、行业?#21344;?#22312;万亿级别的市场投入而言仍然只是杯水车薪的投入。在目前定增受限、债务成本居高不下的市场环境下即使背靠拥有A股上市公司?#25945;?#30340;长租公寓公司在发展业务时也将目光投向了股权融资市场试图借力股权融资加速业务发展。可以预见未来长租公寓领域将会是股权融资市场十分活跃的板块。问题玩家分析:资源与资金端优势决定龙头归属四类市场参与者ldquo招数rdquo拆解在目前长租公寓领域还未出现垄?#38386;?#40857;头的?#32622;?#19979;所有的市场参与者都在竞速赛跑扩大管理规模抢占市场份额的阶段。应对资源与资金端的瓶颈上各家公寓管理公司都充分利用各自的资源禀赋进行突破和尝试。我们判断未来资金与和资源端的优势和可?#20013;?#24615;将决定行业龙头的归属。整体而言市场现在主要有四类市场参与者:开发商类、中介类、酒店类、创业类他们在各自的领域里都有独门武器。问题玩家分析:资源与资金端优势决定龙头归属开发商背景的公寓管理公司充分利用?#22235;?#20844;司手中的闲置自持资产进行升级改造同时借助集团整体的信用进行低成本融资开发商背景的公寓企业凭借ldquo富二代rdquo的高起点在长租公寓这个领域占据着先发优势但他们的劣势也十?#32622;?#26174;离开?#22235;?#20844;司的资源支?#27835;率?#20013;成长起来的团队在业务进行对外扩张时盈利的?#20013;?#33021;力将遭遇严峻挑战但如果管理团?#24189;?#22312;初期母公司的呵护下练好内功解决好内部团队激励问题借助品牌的价值进行对外扩张在长租公寓的大?#26696;?#20013;仍然是十分有利的竞争者。代表机构有万科泊寓、招商壹栈问题玩家分析:资源与资金端优势决定龙头归属中介背景的公寓机构如链家(自如)、我爱我家(相寓)主要由租赁中介业务延展而来有天然的客源?#22836;?#25955;式房源获取渠道所以中介背景的长租公寓?#35752;?#35201;以分散式公寓切入市场将长租公寓作为租赁中介业务的变形投入市场以期获得更高的收益?#21344;洹?#22312;这个领域我们判断有实力的中介将会逐步增加集中式公寓的比重更好地发挥资金和客源优势同时以集中式公寓为据点发展周边分散式租赁的托管服务以轻重结合的方式进行扩张。中介背景的公寓商最大的挑战来自于运营对产品的理解和成?#31350;?#21046;能力将是争夺市场的关键问题玩家分析:资源与资金端优势决定龙头归属酒店类背景的公寓商如华住(城家)、窝趣(铂涛)等的主要优势在于住客和存量物业的管理经验上要比别的市场参与者都丰富运营效率有先发优势并?#20197;?#29289;业资源端与开发商相似酒店集团也拥有较多的存量物业可以进行改造转变物业运营功能。仅就内部物业获取而言酒店类公寓运营商的获取能力要强于中介类和创业类弱于开发商类但内部物业的获取存在坪效竞争地段不好的酒店改造成公寓在经营上的困难也并不小而在对外扩张上离开母公司的支持酒店类公寓运营商与开发商类一样面临着物业获取难题。资金端上酒店类公寓运营商在资金优势上要弱于开发商类。问题玩家分析:资源与资金端优势决定龙头归属创业类是目前长租公寓领域中数量最多的参与者与其它市场参与者相比而?#36816;?#20204;在资源端和资金端?#27982;?#26377;先发优势但经营思路?#22836;?#24335;灵活通常能在一个细分子领域中实现超速跨?#20581;?#23545;于创业型公寓管理公司而言领导者对细分市场的敏锐选择、商业模式的?#35270;?#24615;、团队的执行能力都是更重要的市场竞争武器。我们认为创业型的公司中未来有可能出现细分领域的领跑者。问题品牌公寓三种模式盈利能力最强分析美日市场上三种成熟模式分析纵观美国和日本的长租公寓市场我们发现有三种代表型的上市公司:自持集中型、自持分散型、托管型。前两种出现在美国市场市值最大的两家公司为AVALONBAY(AVB)和AMERICANHOMESRENT(AMH)最后一种出现在日本市场市值最大的是大东建托(DAITO)。其中盈利能力最好的是自持集中式的AVB税前利润率为其?#38382;?#25176;管式的大东建托纯租赁业务的税前利润率为。自持分散式的AMH只有。自持集中式盈利能力最强各家均采用年年报数据汇率按美元=日元折算集中VS分散:集中式的赚钱优势明显我们选择同样自持经营并且都在美国市场上市的AVB和AMH进行比较可以看到在物业运营成本和折旧两项涉及物业本身的成本上集中式公寓都大幅跑赢分散?#20581;?#36825;主要是由于集中式公寓具有集中拿房、集中装修、集中管理和一次性投入市场等特点并且大部分集中式公寓为自建或者协商?#23637;?#36739;通过单个物业投标而来的分散式公寓有明显的成本端优势。问题品牌公寓三种模式盈利能力最强分析自持集中式的赚钱之道通过对美国长租公寓板块家集中式公寓公司的综合研究我们发现稳定的自持集中式公寓运作模式包含以下几个特点:l自己持有以上的物业顺应周期进行物业的获取和出售。l物业获取方式以自主开发为主占成?#23637;?#21344;成持有资产周期在年以上开发类资产占总资产比重为。l资本结构上股权融资与债权融资比例约为:平均资产负债率。问题品牌公寓三种模式盈利能力最强分析托管式需要产业链上下游强整合获取规模利润经过几十年的业务演进?#22836;?#23637;大东建托已经形成了以托管租赁为?#25945;?#20837;口贡献稳定现金流以建筑业务为利润中心金融、护理、能源业务为增值引擎的产业链协同模?#20581;?#25176;管租赁业务虽然贡献了的业务收入但利润贡献只有。作为利润中心的建筑业务以的收入占比贡献了的利润。租赁业务越来越成为一个?#25945;?#21644;入口业务,起到带动产业链发展和协同盈利的作用而非单独作为利润中心存在。问题品牌公寓三种模式盈利能力最强分析盈利模式总结:?#24403;?#36164;本?#24403;?#20135;业?#21019;用?#22269;和日本两种比较成功的商业模式可以看到长租公寓领域要成就可?#20013;?#30340;盈利模式有两个可行的方向:l?#24403;?#36164;本做自持通过物业的增值获益l?#24403;?#20135;业链将租赁业务作为入口通过产业链业务获取超额利润都是可行的方向。而这两种商业模式需要的核?#21738;?#21147;是有差别的。?#24403;?#36164;本端需要的核?#21738;?#21147;是资本运作能力和对周期的深度理解能力?#24403;?#20135;业链?#21738;?#24335;则需要相当的?#25945;?#31649;理和协同能力。可以说无论哪种模式要做到成功都是有相当门槛的。叠加前面我们对行业分散度的判断我们认为长租这个行业要进入不难但要做大并?#39029;中?#30408;利以致?#20013;?#39640;利润率地盈利是有相当难度的。我们判断未来在中国的市场中会走一条先?#24403;?#20135;业链再?#24403;?#36164;产的发展路径在这个过?#35752;?#19981;排除会出现同时拥有两端优势的企业出现同时?#19981;?#20652;生或者衍变分化出很多专注做单个领域的专业化的公司例如装修、家政、搬家、金融等?#21462;?#34892;业的商业模式演进是个非常?#26723;?#26399;待的过程。问题品牌公寓三种模式盈利能力最强分析资本市场?#20048;?#23637;望长租公寓市场海外已经形成类典型商业模式并且有相关的上市公司从PS?#20048;?#19978;看自持集中式自持分散式托管分散?#20581;?#33258;持集中式市值最高的公司AVB的PS达到自持分散式市值最大的公司AMH为托管式为与开发商的PS值类似为。自持式由于市值中含有对自持物业的重估价值因此PS远高于托管类公司。问题长租公寓行业及龙头公司?#20048;?#24773;况国内长租公寓行业及龙头公司?#20048;?#23637;望从A股对资产类公司的?#20048;?#26469;看呈现出周期?#20405;?#26399;周期?#20405;?#26399;重资产轻资产轻重结合的特征。典型的轻重资产结合、周期?#20405;?#26399;业务结合的公司中国国贸拥有资产类公司最高的?#20048;礟S倍PE倍。长租公寓领域是另一个能够完美组?#29616;?#26399;与?#20405;?#26399;业务的行业板块轻重结合的资产运作模式将极大地改变目前地产板块的?#20048;?#20307;系成就新的高市值龙头出现。国内资产管理阶段资本市场?#21344;?#20127;待挖掘问题长租公寓行业及龙头公司?#20048;?#24773;况预测到年品牌公寓占整个租赁市场的比重达到行业整体管理规模预计为万间附近品牌公寓行业的整体?#20048;?#26377;望达到约为万亿龙头公司管理规模约为万间与之对应的?#20048;?#20159;。品牌公寓行业及龙头?#20048;?#25512;测假设条件:、单间年房租收入为元、入住率为、PS为问题长租公寓行业及龙头公司?#20048;?#24773;况附:年中国长租公寓市场前景研究报告一、长租公寓概况及运营模?#20581;?#38271;租公寓概况lldquo长租公寓rdquo?#32622;鹟dquo白领公寓rdquoldquo单身合租公寓rdquo是近几年房地产三级市场一个新兴的行业l是将业主房屋租赁过来进行装修改造配齐家具家电以单间的?#38382;?#20986;租给房屋周边的白领上班人士。l现在ldquo长租公寓rdquo这个概念已经慢慢为大家接受。在传统租赁市场上租客的租赁时间一般为一年。l伴随年?#32771;?#19978;涨和首次置业门槛提高越来越多年轻人主动或被动选择租房。l中国租赁市场目前处于快速发展期。创业类企业、房地产中介、房地产开发商和酒店运营商都在?#36816;?#38271;租公寓。l根据年中国饭店协会公寓委?#34987;?#32479;计国内拥有规模公寓企业超过家公寓间数超过万间。、长租公寓运营模式Oslash集中式出租:l企业通过包租、独立开发、?#23637;?#25110;与物业持有方合作的方式获取整栋物业l通过精细化的设计、改造与装修并采用标准化的品牌与服务l最后对外整体出租公寓?#21738;?#24335;与经济型快捷酒店开发模式有诸多相似之处。Oslash分布式出租:l企业从分散的房东处获取物业l再通过精细化和标准化装修l最后对外出租?#21738;J健?#19968;、长租公寓概况及运营模式一、长租公寓概况及运营模式ldquo集中式rdquo、ldquo分散式rdquo两种模式运营重要指标:l空置率l续租率l利润率Oslash集中式运用较为传统的商业地产运作模式以独栋商业楼宇为运作标的包租后进行改造升级。Oslash分散式起步晚房源来自分散的房东通过房屋包租经营标准化服务与改造提供全新的租住体验其挑战在于对公寓的管理与社群运营。集中式?#22836;?#25955;式各有利弊但总体而言集中式公寓的盈利?#21344;?#26356;大。、美国mdashmdashEQR(重资产)EquityResidential(EQRN公平租屋)是在纽交所上市的美国第一家上市出租公寓REITs?#20405;?#36164;产运营出租公寓的成功典范。公司从年建立?#20004;?#36890;过精准的房地产价格周期变化?#23637;?#26680;心资产和出售非核心资产不断优化资产组合在美国的地理位臵分布。?#36865;?#20844;?#23601;?#36807;运用精准到位的日常管理?#21355;?#25235;住租客的租赁需求租金涨幅超过同行企业。EQR的成功经历得益于其作为REITs在融资方面的天然优势但其超越其他公寓REITs的盈利?#24471;?#20102;EQR在运营方面的独到竞争力。年EQR拥有物业数量个公寓间数共计万间拥有数量为全美第三。二、国外长租公寓典型案例分析、美国mdashmdashEQR(重资产)()EQR融资优势mdashmdashREITs助推高效融资融资端美国完善的REITs上市流通制度为EQR高效便捷的股权融资提供基础实际上这也是美国公寓企业普遍采用自持模式的核心前提。除股权融资外EQR还以债券融资作为补充并?#19994;?#30410;于?#31995;?#30340;杠杆水?#20581;?#31283;健的现金流以及REITs税收豁免债务优惠政策EQR的债务资金成本处于低位。()EQR投资策略mdashmdash精准投资投资端EQR能够根据整体市场状况制定精准投资战略。EQR总共经历了阶段发展第一阶段年至年前后在美国总体租赁公寓市场资产回报率?#32454;?#30340;背景下其借助高效多元的融资渠道顺势进行了大规模扩张第二阶段年年前后美国公寓资产价格快速上涨资产回报率呈现下降这一阶段EQR放慢了扩张节奏第三阶段年?#20004;?#32654;国公寓市场呈现分化EQR逐步聚?#36141;?#24515;市场加大核心市场布局的同时逐步直至完全剥离非核心市场物业并?#20197;?#36141;置资产以及剥离资产的时点上能够踏准市场(低买高卖)()EQR的竞争优势mdashmdash管控效率高EQR的竞争优势一方面来自于精?#21450;?#25569;了资产价格周期在缩减规模资产出售时连续获?#36152;?#39069;收益。另一方面公司将客户群体定位为中高端收入在区位选择、产品设计和建造?#30830;?#38754;都是围绕中高端收入客户群体的需求而制定。区位方面中高收入?#21496;?#32858;集的区域主要为美国东西海岸金融、高科技、高校和传媒聚集的区域。而这些区域恰好也是资产保值和升值较优选择。EQR主要面向的美国中高收入群体年收入涨幅超过美国平均这也是EQR可以实现超过同行租金涨幅的主要原因。?#36865;釫QR?#32454;?#25511;制成本端拉大租金涨幅和成本涨幅。横向对比EQR和同行可发现EQR的成本占收入比重略低。二、国外长租公寓典型案例分析二、国外长租公寓典型案例分析、日本mdashmdash大东建托(轻资产)大东建托的运营模式是典型的―施工建后代租其业务的基础离不开日本私有土地制?#21462;?#22312;日本人们视土地为一项重要遗产传给子孙但是日本的遗产继承税和土地持有税很高。尤其是在年日本修?#29287;?#36951;产税后受制于遗产税人数预计在现有基础上增加倍。由于租赁房屋的土地价值?#22836;?#23627;价值可以用来抵扣遗产税所以很多?#25628;?#25214;施工和代租方将房屋租出去以减少税收。?#36865;?#26085;本央行?#20013;?#23485;松的货币政策导致日本利率?#20013;?#36208;低这也促使?#36865;?#22320;?#22836;?#23627;所有者对外出租房屋获得稳定租金收益的催化?#26519;?#19968;。二、国外长租公寓典型案例分析、日本mdashmdash大东建托(轻资产)()大东建托主要客户群体是收入?#20013;?#19978;涨的动力大东建托的客户群体中有的人是为了?#25103;?#35268;避高遗产税、的人是为了获得稳定的租金收入。伴随着日本遗产税的修改和?#20013;?#36208;低的利率大东建托的潜在客户群体越来越多为公司收入带来?#20013;?#19978;涨动力。()大东建托运营模式大东建托主营业务分为开发建造和租赁管理两大部分。其主要的运营模式是首?#35748;?#22303;地所有者提供建造和租赁方案签订长期租约获得土地其次开发建造然后再通过房地产中介子公?#23601;?#24191;和租赁出租房。大东建托属于自造房源虽然不拥有房屋产权但公司前期开发建造业务的设计和高效建造为后续房屋租赁业务奠定了房源基础。虽然市场竞争者不少但是大东建托连续多年在公寓开发建造、房屋租赁和管理三方面获得业内第一的成绩。()大东建托毛利率偏低大东建托房屋租赁业务收入从年开始占总收入比例大幅提升。截至年房屋租赁业务占总收入超过建设收入占?#21462;?#20294;是由于是轻资产模式房屋租赁业务的毛利率并不高。和建设与其他业务约的毛利率相比大东建托的房屋租赁业务毛利率?#20849;壞健?#34429;然房屋租赁业务从年到年盈利每年有所提升年毛利率仅为。尽管大东建设在租赁方面尽可能加强管理提高入住率但是轻资产模式下租赁业务的毛利率受制于底租很难大幅提高盈利效率。三、国内长租公寓现状及前景分析、长租公寓运营模式l中国长租公寓市场从年起不断升温各方参与者接连进入长租公寓行业。l早先以创业型公司依托私募基金投资?#21738;?#24335;在核心城市获取分散式房源以轻资产?#21738;?#24335;运营。l但是由于轻资产模式下?#32771;凵闲?#21487;能会缩短业主对外租赁的时间收回资产出售获利。l所以分散式轻资产的运营模式通常面临租期短、租金差价低、管理效率低等问题难盈利。三、国内长租公寓现状及前景分析、长租公寓运营模式随后以房地产中介为代表的世联?#23567;?#38142;家等先后进入长租公寓行业依托其全国广阔的布点对接房源和租客。世联行进入行业较早已从早先分散式轻资产模式转变为集中式轻资产模式整栋获取和出租公寓。现如今房地产开发商如万科、招商蛇口、龙湖等也进入到长租公寓的行业中。目前中国市场的主要参与者无论是创业型、房地产中介型还是房地产开发商都还停留在轻资产运营?#21738;?#24335;上。目前我国的长租公寓分为两种:Oslash集中式长租公寓的房源以酒店式公寓、快捷酒店和工业改造房为主一般整套出租如魔方公寓、万科泊寓等Oslash分散式长租公寓多为租赁企业从个人业主处获取房源一般按间出租这类以链家自如为代表。三、国内长租公寓现状及前景分析、长租公寓的盈利模式以集中式?#22836;?#25955;式的盈利为例:Oslash集中式公寓l初期投资数额较大l回收周期比较长一般为年。l除第一年投入较大外现金流多为正发展健康。Oslash分散式长租公寓l?#20013;?#30408;利的关键在于将服务力量的密?#30830;?#38388;分布的密?#30830;?#26032;的密度轮空的密度l基于密度的成本利润和扩张方式选择等?#19994;?#19968;个合?#23454;?#24179;衡点。长租公寓盈利会经历这样的三个阶段:l单店阶段轻松盈利l单店扩张阶段由于企业管理、扩张速度等原因导致盈利下降l规模经济阶段形成真正的竞争力。三、国内长租公寓现状及前景分析、长租公寓的盈利模式综合以上分析进入长租行业不难但要做大并?#39029;中?#30408;利以致?#20013;?#39640;利润率地盈利是有相当难度的。l我们判断未来在中国的市场中会走一条先?#24403;?#20135;业链再?#24403;?#36164;产的发展路径l在这个过?#35752;?#19981;排除会出现同时拥有两端优势的企业出现l同时?#19981;?#20652;生或者衍变分化出很多专注做单个领域的专业化的公司例如装修、家政、搬家、金融等?#21462;?#19977;、国内长租公寓现状及前景分析、长租公寓的市场前景()在万亿房产市场中快速成长按目前的市场?#21344;?#20272;算整体房地产服务市场?#21344;?#22312;万亿左右这一个万亿市场中目前为止仍未成长出一个千亿市?#26723;?#20844;司A股市场中唯一的地产服务类公司世联行市值只有亿左右可见行业投资价?#31561;?#26410;得到充分挖掘而身处其中的企业业务收入和市场集中度仍有很大的提升?#21344;洹?#36164;产管理市场整体仍是一座尚待发掘的金矿。三、国内长租公寓现状及前景分析、长租公寓的市场前景()租赁市场规模已破万亿在年热点城市?#32771;?#24555;速上涨而?#29992;?#25910;入增速平稳(多数城市?#21496;?#21487;支配收入年增速在~区间)的背景下刚需购买力受到抑制首套置业的购?#31354;?#24180;龄被推后。根据世联行的统计年部分热点城市的平均首置年龄已超过岁较年有明显提升~年相应的新进入人口的租房周期?#36130;?#36941;上升到了年以上(以大学生岁毕业计算)租房?#24188;?#38656;求周期被进一步拉长。长租公寓的市场非常大。根据中商产业研究院的统计年中国租赁市场成交总额已经超过万亿元租金人口接近亿。预计到年租金成交总额将达到万亿元租赁人口达到亿年租金成交总额有望达到万亿元租赁人口达到亿。三、国内长租公寓现状及前景分析、长租公寓的市场前景()长租公寓规模将超万间l未来中国的品牌公寓将同时存在集中?#20581;?#20998;散式和托管式三种模?#20581;整体品牌公寓的市场占有率将分布在的范围内。l我国目前品牌公寓的数量占整体租赁市场的比重约为集中式公寓龙头公司的平均管理规模在万间左右分散式公寓龙头公司管理规模在万间左右。未来品牌公寓如果能达的市场占有率整体的公寓数量将达到万间。四、政策利好长租公寓发展、长期政策导向利好l租赁政策?#26680;?#33324;涌现租赁企业受益。年是中央政策关注长租公寓并提出大致政策导向?#22836;?#23637;框架的时期。年中央政府文件和工作会议接连提出大力发展住房租赁市场的发展方向和相关具体措施政策导向主要为支持住房租赁经营机构、公积金支持租房租赁?#21462;国务院首次提出租购并举的政策提议将外来人口纳入到公租房供应范围。年月李克强主持国务院工作常务会议时就鼓励租赁企业发展、?#24179;?#20844;租房货币化、完善税收优惠和加?#32771;?#31649;等四方面提出了政策导向。总体来看年期间中央层面接连提出租赁市场发展框架五大方面:加快租赁企业发展、促进公积金在租赁方面的使用、公租房货币化、税收优惠制度和市场监管。l年底和年初住建部两次发文?#24179;?#31199;赁企业机构化和规模化发?#20849;?#25552;出个城市作为租赁市场的试点城市。从政策框架到试点租赁市场的政策正在从导向逐步落实到实践。从年Q住建部的政策导向可以看出政策先利好租赁企业的发展支持租赁企业规模化发展提供更多租赁房以满足市场住房需求。l中央提出租赁市场政策导向后各地方政府积极响应中央号召。从年月开始广东、四川等省出台培育住房租赁市场的实施意见和办法给予租房市场政策优惠、鼓励REITs试点。年北上广深等一线城市愈发关注租赁市场的发展紧跟中央步伐出台多项政策扶持租赁市场。从中央到地方政府长租公寓的政策风口正在逐步打开。、试点城市租赁政策密集出台近日住建部会同国家发改委、财政部等八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》要求在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场。目前住建部已选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、?#25103;省?#37073;州、佛?#20581;?#32903;庆等个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。截至目前这其中个城市已经出台了住房租赁新政。四、政策利好长租公寓发展、试点城市租赁政策密集出台广州:?#24066;?#23558;商业用房改成租赁住房明确提出ldquo租?#21644;?#26435;rdquo月?#23637;?#24030;市政府印发加快发展住房租赁市场工作方案的通知。通知指出?#24066;?#23558;商业用房等按规定改造成租赁住房改建后的租赁住房土地使用年限不变调整后用水、用电、用气价格按照?#29992;?#26631;准执?#23567;?#20063;不得将改造后的租赁住房进行销售。?#24066;?#20986;租人按?#23637;?#23478;和地方的住宅设计规范改造住房后出租。通知提出:住房租赁企业按生活性服务业执行相关政策。执行公租房租金标准的住房租赁经营机构按照相关规定享受相关优惠。发展ldquo城中村rdquo现代租赁服务业。发展既有建筑现代服务业。成立广州住房租赁发展投资有限公司(暂定名)。建立健全房屋租赁信息服务?#25945;ā?#22235;、政策利好长租公寓发展、试点城市租赁政策密集出台深圳()棚改区保?#25103;?#26410;来ldquo只租不售rdquo深圳市住建局近日组织起草了《关于加快?#24179;?#26842;户区改造工作的若干措施(征求意见稿)?#25918;?#25913;区改造的住宅部分除搬迁安置房以外全部用于人才住房和保?#38386;?#20303;房。在南?#20581;?#31119;田、罗湖、盐田在个区里供应大量的保?#38386;?#20303;房人才性住房并实现只租不售。?#36865;?#26376;上旬深圳发布《深圳市住房建设规划年度实施计划》提出要加快出台《深圳市培育?#22836;?#23637;住房租赁市场的实施意见》引导和规范房地产企业开展长租公寓经营。()拟收储万套ldquo农民房rdquo租赁月日深圳市规划国土委发布《深圳市住房租赁试点工作方案》(征求意见稿)《实施意见》提出要将城中村租赁住房统一纳入住房租赁信息服务与监管?#25945;?#21152;大规范管理与市场监测加大对城中村租赁公共服务配套?#21462;?#25351;导原农村集体经济组织继受单位转型为住房租赁企业。鼓励原农村集体经济组织及继受单位成立住房租赁企业或委托专业化的住房租赁企业。ldquo十三五rdquo期间通过?#23637;骸?#31199;赁、改建?#30830;?#24335;收储不低于万套(间)村民自建房或村集体自有物业经质量检测、消防验收等程序后统一租赁经营、规范管理。四、政策利好长租公寓发展、试点城市租赁政策密集出台杭州:正式引入阿里巴巴建设ldquo智慧住房租赁?#25945;╮dquo月日杭州市房管局和阿里巴巴集团旗下创新业务事业部、蚂蚁金服集团旗下芝麻信用达成战略合作杭州市将借助阿里的技术能力、生态资?#21019;?#36896;全国首个ldquo智慧住房租赁?#25945;╮dquo把公共租赁住房、长租公寓、开发企业自持房源、中介居间代理房源、个人出租房源全部纳入?#25945;?#31649;理。今年年底前该?#25945;?#23558;建成。四、政策利好长租公寓发展、试点城市租赁政策密集出台厦门:在商品住宅土地出让时配建租赁住房月日厦门市研究通过开展住房租赁试点工作实施方案方案提出一要鼓励市场主体多元化。制定优惠政策吸引更多知名房屋租赁企业入驻厦门扶持国有企业做大做强住房租赁业务。二要多渠道解决租赁房源问题。加大土地供应在商品住宅土地出让时配建租赁住房充分利用农村发展用地建设租赁住房。三要健全住房租赁市场管理体系。加快建立租赁市场体系健全、市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁市场。四要建立行业公会完善?#38386;?#21046;度规范行业行为加强行业自律。四、政策利好长租公寓发展、试点城市租赁政策密集出台佛山:已上报租赁试点方案首批房源已招租月日佛山市召开住房租赁试点工作动?#34987;?#35758;提出加快培育?#22836;?#23637;住房租赁市场实施方案主要包括培育机构化、规模化住房租赁企业建设政府住房租赁交易服务?#25945;?#25506;索增加租赁住房供应的有效途径创新住房租赁管理?#22836;?#21153;体制规范城中村住房租赁鼓励住房消费完善住房租赁支持政策提供金融支持加强行业管理在内的九个方面。佛山市住建局表示下一步该市首要目标是扩大国有?#25945;?#35268;模让国有?#25945;?#24341;领、带动和规范该市住房租赁市场。盘活存量房、完善供地方?#20581;?#20197;开展卖地自持、ldquo商改租rdquo、ldquo工改租rdquo、及ldquo三旧rdquo改造盘活存量房源着手开展城中村改造开启城市更新模式在各区开展集体土地建设ldquo只租不售rdquo试点项目。该市目前已成立佛山市专业化住房租赁指导委?#34987;?#25645;建佛山市国有住房租赁?#25945;?#24182;于今年年初着手采购和筹集房源目前首批房源已开始招租计划月底入住。四、政策利好长租公寓发展、试点城市租赁政策密集出台武?#28023;?#26032;建商品房项目可配建租赁住房月日武汉市住房保障?#22836;?#23627;管理局发布了关于征求?#27573;?#27721;市关于开展培育?#22836;?#23637;住房租赁市场试点工作的实施意见(征求意见稿)》公示。意见中提到武汉市将建立住房租赁交易服务?#25945;?#25903;持和规范个人出租住房行为经备案的住房租赁可用公积金支付租金承租人?#20248;?#20063;有望享受就近入学。?#20817;?#35265;》提出鼓励房地产企业和住房租赁企业通过新建商品房增加租赁住房供应。在中心城区商业、办公密集区域周边或者工业园区、产业园区集中区域选取符合住房租赁市场需求的新建商品房项目按照一定比例(约为)和相关要求配建租赁住房并明确自具备交付条件之日起一定年限内(暂定为年)不得进行分割转让或者分割抵?#21495;?#24314;租赁住房的可不再配建公共租赁住房(以下简称公租房)在住房需求量大的区域探索将新建商品房配建一定比例的租赁住房作为土地出让条件。同时通过新建人才公寓或者货币化保?#31995;确?#24335;满足新就业大学生和技术工人的住房租赁需求。四、政策利好长租公寓发展、试点城市租赁政策密集出台成都?#20309;?#26469;年培育规模化租赁企业?#20197;?#21021;成都市政府召开第次常务会议会议指出此前《成都市开展住房租赁试点工作的实施方案(送审稿)》已被住建部批复择?#25112;?#27491;式实施。?#24188;?#35777;持有人按规定享受公积金、义务教育、医疗卫生?#28982;?#26412;公共服务。成都将从鼓励租赁发展、建立租赁机构、增加供应房源、?#26723;?#31199;房税费、加强租赁监管?#30830;?#38754;启动一批租赁住房建设完善住房租赁交易服务?#25945;?#24320;展住房租赁市场专项检查建立住房租赁信用管理体系?#22836;?#21153;体?#26723;?#24180;年底成都将组建或改建至家国有住房租赁公司到年培育?#22836;?#23637;机构化、规模化租赁企业不低于家。四、政策利好长租公寓发展、试点城市租赁政策密集出台沈阳:承租人?#20248;?#23558;享就近入学等权益月底沈阳市出台住房租赁试点工作方案?#24179;?#31199;?#21644;?#26435;明确规定符合条件的承租人?#20248;?#23558;享有就近入学等公共服务权益租房随迁?#20248;?#21487;就近入学参加中考。沈阳市此次租房新政首次明确了建立承租?#21496;幼?#35777;权利清单不断扩大承租人权利。首次明确了在明年年底前持有?#24188;?#35777;的承租人按照法律法规规定在随迁?#20248;?#20837;学、参加中考?#30830;?#38754;享受公共服务实现购租同权。四、政策利好长租公寓发展、试点城市租赁政策密集出台郑州:到年新建租赁住房达万套租房可落户月日郑州市印发《培育?#22836;?#23637;住房租赁市场试点工作实施方案》以建立购租并举的住房制度为主要方向?#26723;头?#22320;产的投资属性增强住房的?#24188;?#23646;性引导?#29992;?#36716;变住房消费观念。《方案》提出年前国有租赁?#25945;?#20225;业持有的住房租赁房源要占全市增量的国有土地新建租赁住房要达到万套集体土地新建租赁住房达?#25945;?#21033;用自有土地新建租赁住房达?#25945;仔略?#20844;租房实物配租户新建特色租赁小区住房达?#25945;住?#22235;、政策利好长租公寓发展、试点城市租赁政策密集出台南京:房产经纪行业协会成立信息?#25945;?#24180;内完成搭建月底南京市房地产经纪行业协会正式成立家会员单位参加了会议并审议通过了?#36172;?#20140;市房地产经纪行业协会章程》。目前南京市每年提供于市场的租赁房源大约万套从事存量房交易、租赁等的经纪机构超过家从业人员多达人。南京市房地产经纪行业协会的登记管理机关为南京市民政局接受登记管理机关和相关部门的业务指导和监督管理配合政府部门进行信息?#25945;?#30340;搭建将是协会成立后的首项重要任务预计mdash个月内完成这一?#25945;?#19981;仅公开透明发布存量房交易、租赁?#30830;?#28304;信息还将发布中介机构交易过?#35752;?#30340;行为表现等督促企业规范行为。四、政策利好长租公寓发展五、群雄逐鹿长租公寓会是下一个风口目前巨头纷纷杀入长租公寓市场除?#36865;?#31185;之外房地产开发商、房地产中介、酒店集团等资本均进入长租公寓市场长租公寓市场进入混战。?#29575;?#19978;长期以来中国长租公寓市场中的多数玩家均采用ldquo二房东rdquo模式且竞争多集中在在抢房源方面市场尚未发展到以品?#25910;?#22842;市场的竞争阶段。据不完全统计截止年底长租公寓完成融资亿元到了年越来越多的房地产开发商、地产服务中介、ldquo互联网资本rdquo?#25945;?#20197;及酒店集团涉足长租公寓。截止月末我国长租公寓品牌达个可谓百家争鸣。虽然众多资本进入但是目前中国长租公寓市场尚未出现独角兽企业。当前长租公寓市场呈现出区域发展的特点长租公寓主要集中在以北上广深为代表的一线城市和成都、武汉等发达二线城市。当前长租公寓市场的竞争主要集中在低端市场面对企业高管等金领高端市场和租金相对?#32454;?#30340;中端市场的竞争相对缓和。六、总结:市场百花齐放行业BUG虐心要想胜出需具备两个核?#21738;?#21147;?#26680;?#28982;长租公寓市场遍地开花但问题也不少如:集中式公寓收录整栋房难商业用地改为住房用地成本高利润小地?#36153;?#25321;与成本、销量挂钩市场?#21462;?#31454;争大、物业成本高二房东当?#39304;?#20132;通及商业配套选址影响?#32771;?#25237;入大、周期长、回报慢、有风险产品宣传与现实落差大得不到客户的认同?#21462;?#24635;体来看长租公寓市场在政策支持、资本?#25918;酢?#28040;费升级等因素的影响下发展向好长租公寓互联网长租公寓金融长租公寓生活服务helliphellip等创新模式将不断涌现在实现规范化、标准化的基础上向精细化发展演进将出现有影响力的一体化解决方案、一站式服务?#25945;ā?#22312;国内市场信息技术和智能化水平是获取竞争优势和走到最后的第一个核?#21738;?#21147;。未来增长速度将有所下?#26723;?#20173;维持?#32454;?#27700;平长租公寓将更加关注运营及外延。由于市场规模极大短期内将不会出现寡头市场集中度将在很长时间内维持?#31995;退健?#19982;资本结合进行兼并?#23637;?#19982;整?#31995;哪?#21147;是获取竞争优势和走到最后的第二个核?#21738;?#21147;。在互联网和资本的助力下长租公寓的未来发展?#26723;?#26399;待!

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