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          首页 合作治理理论视域下的物业费收费难的原因与对策研究

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          合作治理理论视域下的物业费收费难的原因与对策研究

          简介:本文档为《合作治理理论视域下的物业费收费难的原因与对策研究doc?#32602;?#21487;?#35270;?#20110;领域

          合作治理理论视域下的物业费收费难的原因与对策研究摘要运用法律相关知识、案例?#27835;?#21450;经济?#27835;?#30340;理论和方法针对中国物业管理市场中的物业费收费难题尝试着?#27835;?#20986;现该问题的原因借鉴国内外先进的物业管理和物业费收费难题化解的有效方法运用公共管理理论中的合作治理的理论提出建议使物业中的三大主体即业主、物业公司和政府各自发挥应有的作用。然而在物业费收费难背后隐藏的本质原因是物业管理的转型问题因为物业管理的目标是为?#29992;?#25552;供一个?#36393;?#33298;适的人居环境和工作环?#22330;?#21482;有物业管理市场得到健康发?#20849;?#33021;真正改善人们的生活环?#22330;?#30446;前我国物业行业的发展仍滞后于香港、?#24405;?#22369;?#30830;?#36798;国家与其市场化和标准化方面还有相当的差距因此在我国的社会、经济环境下如何解决物业收费难问题如何让物业行业健康发展有着极强的理论和现实意义。关键词:物业费政府业主物业公司合作治理理论一、理论阐释(一)核心概念界定、物业ldquo物业rdquo一词译自英语ldquopropertyrdquo或ldquoestaterdquo世纪年代引入国内?#19978;?#28207;传入沿海、内地其含义为财产、资产、地产、?#24247;?#20135;、产业等现?#30740;?#25104;了一个完整的概念指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。物业可大可小一个单元住宅可以是物业一座大厦也可以作为一项物业同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。现代社会物业形态多样化如住宅小区、办公楼宇、商业大厦、厂房仓库?#21462;?#20854;中住宅小区与人们的日常生活息息相关是一种非常重要的物业形态。、物业费物业费又称物业管理服务费是ldquo业主在物业服务企业按照合同约定履行物业管理服务后应当给付的对价是维护业主共有和共同管理的建筑物公共部分的费用rdquo。根据《国家发展改革委、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知》和《物业服务收费管理办法》的规定物业费一般包括?#28023;ǎ?#20154;工费它?#20405;?#29289;业管理公司向所聘用的管理、服务人员按月发放的工资和按规定提取的福利费具体有工资、津贴、福利、保险金、服装费以及其他补贴等()物业共用部位、共用设施设备的日常运?#23567;?#32500;护费用它包括外?#20581;?#27004;梯、步行广场、消防系?#22330;?#20445;安系?#22330;?#30005;话系?#22330;?#32473;排水系统及其他机械、设备装置等的维修保养费公共照明、喷泉、草地淋水等开支的费用等()物业管理区域绿化养护费用指公共区域?#21482;?#26893;草及其养护费用与为开展此类工作所购买的工具器材等费用()物业管理区域清洁卫生费用指清洁用具、垃圾清理、水池清洁、消?#20037;?#34411;等费用有时还有单项对外承包的费用()物业管理区域秩序维护费用指保安人员的工资、夜班津贴、福利支出保安系统设备如对?#19981;?#30340;日常维护费、耗用电费及保卫用工、器具的费用()办公费包括物业管理公司管理部门的管理人员和业务人员的工资、办公用的消耗品以及?#23454;紜?#20070;报、会议、水电、取暖、交通差旅、公关等费用和各类人员的岗位培训、业务技能培训的费用还有与业务培训相联系的现场观摩?#20154;?#25903;付的费用()物业管理企业固定资产折旧()物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用()经业主同意的其他费用?#21462;!?#29289;业管理物业管理?#20405;?#19987;门的管理部门、机构受物业所有权人和使用人的委托依照国家有关法律法规、管理标准及合同、契约运用现代管理科学和先进技术以经济手段对物业实施统一的专业化管理并向业主指物业所有权人或非业主使用人即物业的承租人和实?#36866;?#29992;物业的、除业主以外的其他人提供全方位、多层次的综合服务同时促进他们之间的沟通与交流从而构筑一种和?#22330;?#20581;康、向上的人文环境推动整个社会进?#20581;#?#20108;)物业管理的相关理论、市场失灵理论市场在资源配置中起?#20132;?#30784;性的作用然而在现实中市场机制却无法实现帕累托最优进而导致市场失灵。物业管理服务也是一种商品并且是一?#27835;?#24418;的商品。在市场的完全竞争条件下物业费的市场价格由供给和需求相互作用共同决定。物业服务的需求由业主对额外增加的物业环境质量如环境?#36393;?#29615;境舒?#35782;?#31561;的支?#20817;?#24895;决定由此可以反映出业主从中得到的收益的价值。物业服务的供给由减少风险的服务成本决定。由于市场中相关主体信息的不对称、交易的费用过于庞大以及一些产品的公共性、物业管理市场主体利益多元化、价值最大化导致的产权不清晰?#33258;?#25104;市场的不作为或资源配置无效率也是物业费收费难以及物业管理难题的主要原因。、政府失灵理论人们通常认为政府作为社会的管理者有责任主导与规范整个社会的秩序。然而新公共行政告诉我们的是政府并不纯粹代表着公民的公共利益也有其自身利益政府过度干预或监管?#31508;?#23548;致的政府失灵是物业相关问题产生的重要原因。针对物业管理领域产生的问题虽然政府已经制定了相应的社会政策加以干预并采取了相关措施但事实证明有一定部分的政策失效了主要有:第一一些政策从制定到实施根本就没有达到过预期的效果第二政府传统的行政模式已经无法?#35270;?#26102;代需求第三一些政策虽然在早期实施的时候是有效的但是随着经济社会的发展业主对物业管理提出了新的要求原先的政策就失效了第四政府没有完善信息服务建设没有?#26800;?#36215;个人、企业无法完成的信息化?#25945;?#24314;设的责任没有建立一种有效的监督与评估的机制没有考虑到物业管理中的公平问题。、志愿失灵理论主要?#20405;?#38500;了政府、市场、企业以外的第三部门即非营利性组织产生的物业管理失灵现象。每个小区在后期成熟阶段会成立业主委?#34987;?#19994;主委?#34987;?#22312;对小区的管理上是有一定的权利的但是并不是每一个小区的业主委?#34987;?#37117;能够治理好小区?#19981;?#20135;生管理失灵的现象。另外现在在城市兴起的物业行业管理协会也是一种第三部门但是在实际作为上并没有多大作用因为这些组织?#38469;亲?#21457;性的并不能在物业管理上面面俱?#20581;?#30446;?#26696;?#20010;城市还存在着物业管理的非典型性非营利性组织可能是因为力量?#38386;?#24182;不为人所熟知对物业管理的作用可能微乎其微但是也不容忽视。、合作治理理论公共治理理论中的合作治理理论是要解决多元文化社会中潜藏的深刻而持久的道德冲突以及社会不平等现象而造成的多数人难以有效地参与社会政策与公共治理过程。合作治理理论重新?#24247;?#34892;政人员对于公共利益的责任?#24247;?#34892;政人员的自主性和道德意志进而把私利提升为公利。这就要求在物业管理过程中政府人员应注重公平与效率把公共利益放在第一位推出?#35270;?#26102;代发展的物业政策避免产生寻租与腐败的现象影响物业市场的正常秩序。物业管理中的主体涉及到政府、物业企业、业主等而政府的作用大且范围广ldquo牵一发而动全身rdquo要能发挥积极作用也需要得到业主、物业企业的配合治理将其他主体放在公平公正的位置上来考虑。二、物业费收费难的原因归类与法律?#27835;鰉dashmdash基于案例?#27835;?#22312;实际生活中物业费收费难最直接的表现就是业主拖欠和拒缴物业费的现象屡见不鲜甚至有时物业与业主对簿公堂。那么到底业主为何拖欠和拒缴物业费呢?、业主拖欠和拒缴物业费的原因分类根据网上调查与在当地小区进行的部分业主与物业公司的访谈?#25910;?#31895;略地?#27835;?#21644;概括了小区业主拖欠和拒缴物业费的几大原因?#28023;ǎ?#22240;工程?#24085;?#38382;题如房屋内外墙开裂或有裂纹屋顶、天花或者外墙渗漏水门窗变形玻璃起雾等等拒交物业费(全文中拒交和拒繳要统一)()因家中财务被盗?#30423;?#22914;电动车、自行车、私家小轿车被盗或被损毁等原因拒缴物业费()因为没入住以房屋空置为由拒缴物业费()因对物业公司的服务水平不满认为与物业收费标准不相符而拒缴物业费()因收费项目与收费标准事先没有告知或没有公示自己不知情或不认可而拒缴物业费()按时下物业公司的通俗说法ldquo老赖rdquo业主无任何正当理由拒缴物业费综上可知除了少数业主恶意欠费外绝大多数都是ldquo事出有因rdquo。但在这些原因中有些是可以获得法律支持从而保障自身合法权益的但有些原因是无法律依据的对业主拖欠和拒缴物业费的原因进行细致的法律?#27835;?#26082;有助于业主的合法维权也有利于业主与物业矛盾的有效化解从而解决物业费收费难题。、业主拖欠和拒交物业费原因的法律?#27835;觶ǎ?#19994;主拖欠和拒缴物业费的理由不成立相关法律法规中对物业纠纷的抗辩权进行了研究。抗辩权?#20405;竘dquo权利人用以对抗他人请求权阻止其效力的民事权利rdquo。物业费纠纷中的业主抗辩权?#20405;?#24403;物业企业未履行物业服务合同义务或其提供的物业管理与服务未能达到合同约定的要求时业主拒付物业费的权利。我国?#20013;?#29289;业制度体系中业主不当行使抗辩权的事由主要有:一是业主对行使抗辩权认识上的错误。例如业主对前期物业服务合同签订的主体、前期物业服务合同的效力认识上有误解认为物业服务企业和物业建设单位之间签订的合同应属无效合同对房屋质量等问题由谁负责缺乏明确认识认为物业建设单位?#24085;?#30340;问题应当由物业服务企业解决。二是业主提供的证据不足。平时不注意保管证据对物业公司的服务不满意就以拒交物业费的方式行使抗辩权。三是个别业主?#38386;?#24847;识差恶意拖欠物业费在诉讼阶段继续滥施抗辩权。四是物业公司的不可抗力在物业服务企业进行物业服务的过程中服务内容与业主有冲突、影响业主正常生活是在所难免的。如小区电梯例行维护保养势必会有一?#38382;?#38388;的停运给高层住户造成不便清?#27492;?#31665;势必会使排水管排水量猛增有的小区排水管及地面排水沟设计有缺陷就难免造成污水横流helliphellip这些问题在物业服务企业与业主及时沟通、?#24471;?#24773;况的前提下通常不难获得业主的理解。案例一:因房屋质量问题年月锡城一家物业公司表示业主不交物业费最常见的原因是房屋质量问题比如渗漏。开头?#25913;?#25151;屋还在?#26102;?#26399;内还能?#19994;?#24320;发商。但有的开发商不理会他们也没办法。而过了?#26102;?#26399;只能动用大修理基金。但是为了某几户人家动用大修理基金小区里其他人就会反对这是个挺烦人的问题。而那些本身就是开发商旗下公司的物业就更容易因房屋质量问题被业主迁怒了。崇安法?#20309;?#20255;法官提醒业主通过拒交物业费来维权得不偿失。只要物业服务事实存在业主就有义务缴纳物业费。业主可以发挥业委会的纽带作用形成业主、业委会、物业公司相互沟通模式或是向?#24247;?#20135;行政主管部门投诉以解决物业纠?#20303;?#29289;业公司通过收取物业费来为业主提供服务若业主大都不交物业费必然难以维持服务质量下降受影响的仍是业主。如果对物业不满意业主应当提升业主委?#34987;?#30340;自治能力抱团跟物业公司协商。遇到房屋质量问题许多业主第一反应就是向物业企业寻求救济即使这种房屋质量问题并不属于物业的维修范围也不在物业的维修能力之内他们会不断要求物业进行维修一旦得不到良好解决业主就会认为物业企业未按照物业服务合同的约定提供服务进而?#28304;?#20026;由行使抗辩权采取不交纳物业费的方式予以ldquo消极抵抗rdquo。但根据《物业管理条例》的规定和大多数物业服务合同的约定物业企业在对小区进行物业服务时其主要义务除了对小区的保安、保洁等在维护、维修方面仅?#26800;?#29289;业范围内公共区域、公共设施、设备的责任。对于不属于小区公共部位设施、设备及超过保修期的业主自用部位、自用设施、设备的修护仅有在业主要求且支付相关费用后才能进?#23567;?#26696;例二:因未入住拒交物业费年月?#29031;?#20808;生告诉记者他早在年就购买了滨湖区某楼盘的房?#24189;?#24213;如期交付之后一直没有去装修去年一年也没有去过今年年初去打扫卫生的时候发?#32622;?#21475;贴了两张催缴物业费的通知单。这让张先生觉得很纳闷既没有入住也没有开始装修怎么就要开始交物业费了?为此张先生联系腾讯房产无锡站对物业费的收缴方?#25945;?#20986;了质疑他担心物业费会不会就此无限累计下去如果哪天想要来装修的话岂不是要交数千元甚至更多钱才能入住?#32771;?#32773;专程采访了无锡著名律师任远她告诉记者即便业主只是购买而没有装修入住也是需要交物业费的。不过在未入住或者装修期间业主只需要缴纳折的物业费。这样的规定在《无锡市物业管理条例?#38450;?#38754;有明确?#24471;?#19994;主手中的《前期物业协议?#38450;?#38754;也有约定。前期物业公司虽然向业主收缴物业费但并不是全款只是很少有业主会去认真阅读查询。不过需要指出的是《无锡市物业管理条例》并不是正式的立法只是约束性法规所以并不具备法律效应。ldquo前期折物业费rdquo的约定暂无法律支持现有的《物业法?#38450;?#38754;也没有对入住前物业费的收缴情况有具体的描述。《物业法》是国家的法律法规具有法律效应即便业主只是购买而没有装修入住也是需要交物业费的张先生不应拒?#25442;?#32773;拖欠物业费。《无锡市物业管理条例》并不是正式的立法只是约束性法规即使是折物业费如果该小区参照该条例收取那张先生也应缴纳相对应的物业费而不应拒交。()业主拒缴物业费的理由成立实践中业主正当行使抗辩权的事由主要有:物业服务企业违约或者违规收费、物业服务企业的服务存在瑕疵、物业服务企业在对人的管理上不作为、物业服务企业未尽到?#36393;?#20445;障义务、物业服务合同关系已经终止、已过诉讼时效法院审理思路模糊对业主抗辩权保护规则不健全?#21462;?#26696;例三:业主因物业服务企业的服务存在瑕疵行使抗辩权年月无锡市发生的关于某江南物业公司的物业服务质量的认定。某江南花园小区由三个分区组成分别?#24188;?#19981;同类型的住户有安置回迁房、普通住宅、高档住宅不同类型住宅的物业收费标准不同但此次涉案的C区即高档住宅区住户认为某江南物业公司提供的服务质量却是与其他区完全相同与所收物业服务费明显不符并提供了若干照片反映物业未及时清理垃圾以及?#30423;就?#25918;管理混乱的情形。?#36865;?#26576;江南物业公司也?#29575;?#22240;无法收到物业服务费导致物业服务质量下降。据此有观点认为:从上述情况看出某江南物业公司所提供的物业服务质量确实存在问题不符合《无锡市普通住宅物业管理服务简明标准(试行)》相应服务等级的要求。而物业公司收取的物业费应当与其提供的物业服务质量相吻合物业公司发出的《告C区业主书?#20998;?#25152;拟定的物业费计算标准虽未经全体业主或大部分业主认可但对的业主是根据该标准进行收费的?#27835;?#19994;公司提供的物业服务质量不到?#36824;?#19968;审法院结合该标准在原有物业费的基础上打六折并无不可属于自由裁量的合理范畴。但也有不同观点认为:业主长期未缴纳物业管理费用系物业服务企业?#26723;?#26381;务标准的主要原因对此物业服务企业有先履行抗辩权。因此即便物业服务质量下降客观存在也应由业主?#26800;?#30456;应责任不能简单调整物业服务费用。物业服务合同是双务、有偿合同。在物业服务合同中双方权利义务是相互的:物业服务企业既?#26800;?#30528;对小区进行管理、向业主提供服务的义务又享有获取物业费的权利而业主既有享受物业服务企业服务的权利又?#26800;?#30528;支付物业费的义务。当业主享受了物业服务企业的物业服务却没有按照合同约定支付物业费时物业服务企业就可以行使物业费请求权同理当出现上述情形物业服务企业未能完全按照合同约定履行义务致使其提供的服务存在瑕疵时业主当然也可以行使同时履行抗辩权拒绝交纳或请求减少物业费。在服务瑕疵的证据收集方面司法实践中法院大多判决业主的主张缺乏相应的证据支持不能成为其拒交物业费的理由仅有极少数案件判决物业费ldquo打折rdquo。从目前的情况?#32431;?#19994;主的证据意识?#20808;?#24179;时不注意搜集、保存和固定证据。针对这一问题业主应注意搜集、保存、固定和提供以下证据:一是现场的管理情况如照片、视?#26723;?#20108;是第三方的证据如政府主管部门、相关单位的证明等三是业主委?#34987;?#30340;证据。在开庭时可以要求业主委?#34987;?#20986;庭作证小区的业主到法院进行旁听让法院从多方面了解物业服务企业的确有服务存在瑕疵的情况。案例?#27169;?#22240;其他业主侵犯相邻权物业服务企业不作为无锡金科物业不作为住在金科新大陆的王女?#30475;幽?#25151;之日起(年月日)就开始装修装修公司泥瓦工结束已有一个半月左右。但是就在年月日晚不幸的是在干湿分离区、卫生间、主卧地面上全是污水?#36824;?#19979;水道水的味道可以确定的是在年元旦之日那天还没有这种情况。随后装修公司负责人来查看情况经初步判断是下水?#20048;?#31649;道出?#27835;?#39064;随后去找物业?#19978;?#29289;业已经下班打电话询问电话那头的第一句话不是问问我们房子漏水严不?#29616;?#32780;是?#25285;簂dquo这么晚了为什么找我们我们已经下班了是不管的!rdquo当时的态度极其强?#29627;?#31532;二天等物业的工程部来检查由于管道部分在一个月之前早已包好现在只能敲开墙砖了。经工程部人员敲开墙发现下水?#20048;?#31649;破了一个很大的洞金科物业及工程部人员都说这个肯定是因为楼上掉下来的石块砸破的这个洞刚好在通气管及下水管交接的地方是楼上有人接错管子了。王女士当时就懵了ldquo以后还要住几十年呢这如果接错了那以后就是个lsquo不定时炸弹rsquo层的高楼那下来不得经常破啊希望物?#30340;?#22815;?#19994;?#36825;个问题出现的根源。过了几天?#19994;?#38382;题的根源王女士来到物业公司希望物业公司更换管子物业公司却推托不管他们的事。物业采取不作为的作法违反了法律规定及合同约定其收取的物业费与提供的服务水平根本不相?#35270;?#32473;王女士造成经济损失因此其不再交纳物业费。由于楼上业主是侵权人金科物业公司只?#26800;?#22996;托管理责任法院应当根据金科物业公司过错责任的大小?#23454;?#20943;少或免除王女士的物业费。案例?#27169;?#22240;物业服务企业未尽到?#36393;?#20445;障义务年月无锡商报报道ldquo这边景观河的过道上平时都是有玻璃的那天他们在清理河道就把盖着的玻璃搬开了没有放警示标志。rdquo?#26131;?#23815;安区某高档小区的杨女士失足落水并受伤一气之下将当时清理河道的物业公司告上了崇安法院。昨天记者获悉因物业公司未尽到?#36393;?#20445;障义务所以最终经过调解赔偿杨女?#23458;?#20803;。经诊?#31995;?#20837;景观河内的杨女士左侧的第根肋骨骨折左肾挫?#20439;?#32958;包膜下水?#20303;?#26472;女士住院治疗用去医药费万元。为?#25628;?#22899;士一纸诉?#27492;?#33267;法院要求物业公司赔偿其医疗费、住院伙食补助费、鉴定费、误工费等共计万元。小区在进行必要作业的危险活动时需对危险地区做特殊标记如放置警示标志造成杨女士失足落水受伤这是小区安保工作上的疏漏没有尽到保安的注意义务根据《物业管理合同》的约定应当?#26800;?#19968;定的责任。故业主提出抗辩并在诉讼中提供了证据法院应予以审理并作出处理。、结论业主胜诉的案件虽然数量很少还未形成主流但能高兴地看到这样的趋势:业主行使抗辩权逐渐理性化证据意识逐渐增强法院审理案件的思?#20998;?#28176;清晰对业主行使抗辩权的保护规则在逐渐确立。解决物业费纠纷需要业主与物业公司双方的相互理解。作为业主一方一是要理解和懂得享受服务就应该支付相应费用二是通过学习相关法律法规正确认识物业管理的内容和范围正确理解和认识业主在享受物业服务权利的同时也必须履行物业服务合同所明文规定的业主必须履行按时、如期缴纳物业费的义务。与?#36865;?#26102;物业公司也要不?#32454;?#36827;自身工作增强服务意识努力提高物业服务?#20998;恃细?#23653;行物业服务合同内容力所能及地为业主提供便利和增值服务争取得到业主的理解和支持。然而小区物业费收费难题不仅是物业管理服务不到位的问题也不仅仅是业主正?#34987;?#19981;正当维权的问题从更深层?#21355;?#21078;析它还涉及物业管理的市场本质、业主群体的组织弱势以及政府监管的失范等?#21462;?#19977;、物业费收费难原因的行政学解析、物业:以市场的视角物业管理市场存在市场失灵而市场失灵会产生如下社会经济后果:一是导?#24459;?#20250;资源配置效率下降二?#20146;?#30861;高服务高质量水平的物业企业的发展三是?#26723;?#31038;会经济福利水?#20581;?#20174;经济学角?#30830;治?#29289;业管理市场具有如下特点:物业管理服务具有准公共物品的性质即单个业主对物业管理服务的享用不影响其他业主对物业管理服务的享用。因为物业管理服务具有统一性物业服务一旦提供它不仅给付出成本的个人带?#27492;?#20154;收益外还会给整个小区带来收益。但是物业管理服务的供给是有成本的其供给的边际私人成本?#23545;?#39640;于边际社会成本。作为准公共物品供给者的利益相当小个人不会主动提供它。因此市场并不能解决物业管理服务问题中的准公共物品问题。物业管理市场信息不对称主要表现在:第一物业企业与业主之间的信息不对称性。与业主拥有的信息相比一般而言物业企业拥有较多的物业管理服务信息。第二物业企业与政府之间的信息不对称。由于?#24188;?#21306;和商业区等物业是分散分布的规模小?#19994;?#22495;分布广物业企业规模也?#38386;?#29289;业管理服务又缺乏等级评定因而政府实施完全监管的成本高、效?#23454;?#21516;时政府缺乏健全的物业管理服务管理制度与手?#26410;?#32780;导致政府管理者与物业企业之间存在信息不对称。第三政府与业主之间的信息不对称。一般而言政府拥有较多的信息而这些信息难以迅速、有效地直接传递到业主。物业管理市场具有外部性。物业管理存在物业环境质量问题会导致业主生活质量?#26723;?#36827;而给社会增加了成本这对愿意?#37038;?#29289;业管理服务的私人决策而言是具有外部性。这些外部性包括耽误上班、无法正常生活等的价值。这时可以将第一章的内容用进来了。(同下)、业主:以社会组织的视角每个小区在后期成熟阶段会成立业主委?#34987;?#19994;主委?#34987;?#22312;对小区的管理上是有一定的权利的可以实现对小区的自管。但是业委会在组建和管理中常有以下问题:一?#20146;?#24314;难以形成合力。开发商、业主代表、?#20540;?#21450;?#28216;?#20250;、政府主管部门代表在筹备过程中各自的地位和职责不够明确很多?#26041;?#20986;现脱节推诿现象频频发生最终导致业委会的ldquo难产rdquo甚至是ldquo流产rdquo。二?#20146;?#24314;过程有待简化。从推选业主代表、产生业委会委员候选人到起草业主公约特别是推荐筹备组、委员候选人等工作过程相当繁杂一般都要花几个?#24459;?#33267;?#21069;?#24180;的时间有时往往一年也难以完成。三是业委会人员失控。由于业委会对维修资金的使用物业公司的选聘等重大事项有一定的支配权部分小区的委?#34987;?#21487;以领取津贴不少业主觉得当上业委会委员是有利可图的。因此这些业主想方设法进入业委会造成业委会人员失控推选时各?#32622;?#30462;突出真正想为业主做事的业主反而进不了业委会。人员失控也导致后期在物业管理活动中业主自我管理、自我约束的作用不能规范发挥或者为了一?#26680;?#21033;最后ldquo隐患rdquo无穷。业主委?#34987;?#22312;运作过程中也常有以下问题:一是缺少制约和监督机制。一些业委会内部权力膨胀不能代表业主利益少数服从多数的原则也得不?#25945;?#29616;业主对业主大会、业委会的信任度下降使得业委会的作用难以真正发挥。二?#20146;?#24459;机制不完善。尽管有关法律及章程对业主、业主大会及委?#34987;?#30340;权利义务、职责有明文规定但较为笼统和简单。小区虽然也有业主公约但?#20405;?#26435;利、轻义务在行使权利方面随意性较大越位现象普遍存在出?#27835;?#39064;责任难以追究。三是委员责?#25105;?#35782;不强。遇到难事、烦事一些委员缺少处置的办法由于能力所限不规范的情况时有发生甚至有动辄将辞职挂于嘴边缺乏责任心导致业主大会及委?#34987;?#21517;存实亡无法有效运作。、以政府视角市场失灵是经济学家关注的焦点之一同时也是政府进行政策干预的理论依据。在中国的制度和文化环境下任何制度的变革离开了政府几乎是不可能。在转轨体制环境下政府在制度变迁中的作用是关键的有时候甚至?#20405;?#23548;性的。根据资源配置效?#35270;?#20808;的原则理想的政府作用应该是这样的:第一在满足完全竞争的理想条件下由交易双方自由选择可达到帕累托最优所以政府可以在完善竞争条件方面发挥作用而不应该在价格管制方面直接干预第二就市场运行的基本条件在尽量发挥市场效率的各个方面做出贡献例如提供公共物品、?#26723;?#20132;易成本、使交易各方当事人之间的权益界限更?#29992;?#26224;等第三政府还可以充当制度创新的供给方再根据ldquo兼顾公平rdquo原则政府可以对部分运作资金上有困难的物业公司进行经济补偿以维护物业市场有序发展。当前我国政府已经认识到物业管理冲突对社会的危害性和紧迫性但是没有出台有效的政策进行干预如果可以在科学发展观的指导下认真进行物业管理政策的制定发挥其强制力优势就能够打破无效率制度下旧的利益格?#28382;?#21160;物业管理制度变迁进入良性循环的轨?#39304;?#22235;、国内外物业收费先进经验与启示、美国的物业费收费经验美国各州的物业产权法规定每年年末小区业主协会会聘请专门的物业公司根据过去的预算和实际成本估算未来的成本和费用包括对拟购买的各种服务进行询价例如应向物业管理公司支付多少物业管理服务费、应向保险公司支付多少保险费、应向保洁公司支付多少保洁费以及应向园林公司支付多少绿地维护费等进行下一年度的费用或成本的估算主要包括下一年度小区公共部分的维护、维修以及保险等各项费用在此基础上算出总的费用预算然后将此预算在小区全体业主中进行分摊经管委会审定后管委会必须确定下一个财政年度的预算方案并提交业主大会审议按照少数服从多数原则通过即为批准。如过未获批准则暂时按照上一年度的预算方案执行直至新的预算方案批准。应预留的维修准备金的估算。美国的物业管理专家认为为了使小区的维修准备金维持在一个合理的范围内必须每年做一次维修准备金的?#27835;?#30740;究。所谓维修准备金就是小区业主协会预留部分资金作ldquo准备rdquo以支付未来应急维修或大修的费用。所以在制定适合每个小区的年度预算方案时除了要考虑一般的管理与维护费用外还必须考虑到用于小区设施维修或更新的费用例如公共电梯的维修或更换小区内道路的翻修楼房屋顶的维修或更换建筑物的外墙每隔?#25913;?#35201;重新粉刷等这部分资金也应分摊到业主每月缴纳的物业费中并在收上来以后以?#36393;?#21644;生息的方式予以妥善保存例如购买政府债券或其他有政府担保的投资基金?#21462;?#29289;业管理专家认为小区的业主协会筹措一定数额的维修准备金不仅仅是作为用于公共设施或设备的维修或更新的资金从长远的观点?#32431;此?#33021;影响到小区的物业是否能够升值或保值。例如假设一个小区的设施或设备不是处于良好的?#32431;鲇置?#26377;预留足够的维修准备金凡是理性的购房者就不会愿意购买这个小区的房产这样就造成了小区的贬值。当然在编制年度预算的过程中管委会必须考虑到向业主收取在合理范围内的物业费。因为物业费定得太高会给业主造成一定程度上的经济困难?#19981;?#23545;本小区物业相对于周边物业的价值造成不利的影响。而物业费定得过低业主协会便没有足够资金履行对小区进行最基本的维修和维护的?#20449;?#36825;样就不能使小区处于良好的状态不能起到保值的作用而且还会导致业主协会缺乏应急维修和设备更新的资金准备。、?#24405;?#22369;的物业费收费经验?#24405;?#22369;的物业收费主要包括物业管理费、物业管理租金收入和服务收入、物业管理单位开展便民服务等的收入。?#24405;?#22369;的物业管理机制经过多年的努力己经形成一套可供借鉴的运行机制。对于物业费收费方面主要体现在建立投资机制住宅区内公共设施的运行和维修费用由国?#39029;械?#25919;府每年在开支核算中划出一定资金作为物业管理赤字的补贴政府有关部门在售屋、再售屋及租屋的利润中留下一笔费用作为物业管理资金保证管理正常运行基本上建立了由国家、金融机构、企业和个?#36865;?#36164;建房的多元化投资机制体系。依照?#24405;?#22369;?#20013;?#21306;分所有权法业主大会有权决定物业费费用数额。同时业主也有义务按照其共用部分的持有比例分担支付管理费用。通常业主大会会以书面?#38382;?#36890;知业主前来交纳所应当分担支付的管理费用。当业主不按时交纳管理费用而发生拖欠时管理团体可以以书面?#38382;?#21521;该业主送达支付请求书。此请求书发出后几日仍不交纳的将对该业主以违反义务而处以万?#24405;悠略?#20197;下的罚金并请求法院予以强制收取。法院将依据管理团体的请求根据所拖欠的管理费用的日期,做出每日再加付?#24405;悠略?#30340;罚金的有罪判决强制收取。、香港地区的物业费收费经验在香港物业公司的运营经费全部来源于各业主缴纳的物业费物业费的收取标准完全按照管理工作的实际支出而定。物业公司的一切费用包括人员工资、设备保养费、办公费、清洁费等?#21363;?#25152;收的物业费中开支。物业公司的利润是从管理费支出中提取一定比例的管理酬金而获得的。物业公司的收支帐目必须定期公开?#37038;?#19994;主的监督一些较大规模的维修工程牵涉到大笔费用支出必须征询业主立案法团的意见方能进行如未获准物业公司不得坚持。物业管理上出现的问题一般可根据香港物业管理《条例》由土地审裁处根据民事司法管辖权处理土地审裁处的主要职权?#21069;?#24067;召开业主大会以选出管委会解散管委会及委任管理人或撤换管理人处理法团的清盘申请书命令委任建筑物管理代理人审理有关大厦管理的诉讼。诉讼包括法团与管理经理的纠?#20303;?#20844;用地方的界定和使用、管理费和其他费用的计算及分摊、大厦公契及《条例?#35837;?#27454;的解释等从而可为市民提供一个快捷且费用低廉的法律途?#24230;?#35299;决纠?#20303;?#23545;于一般的小问题则由法团解决如根据大厦公契和《条例》业主应该缴纳规定的合理的物业费和维修费?#21462;?#20294;是也有的业主借?#31034;?#32564;这时法团应对?#25151;?#32773;口头或寄挂号信催缴若催缴无效钱款在万元以内的可以通过小额钱债审裁处?#35837;幀?#22914;果?#20849;?#33021;解决可将?#25151;?#22312;买卖房屋必须经过的土地注册处登记在案。如果拖欠继续下去积累越来越大就应由区域法院或高等法院处理。、上海物业收费新政策随着上海经济和城市建设不?#25103;?#23637;人民群众生活和?#24188;?#27700;平不断提高对物业管理服务的质量要求也越来越高。因此上海市制定了一?#36164;视?#29289;业管理的评价体系业主委?#34987;?#21487;以对物业服务进行评价通过统计与表决可以调整物业费。上海市还致力于物业管理行业信息化的建设通过电子收费等一系列系统的陆续推广应用将全上海范围内物业管理企业与物业管理项目等相关信息在一个总体框架下集中起来提高工作效率。对于业主?#26041;?#29289;业费半年以上的两?#26410;?#32564;无果经行业协会取证确认即可报送市级信用?#25945;?#23545;拒缴费业主进行征信制约?#32454;瘛!?#26080;锡物业收费新做法年月新的《无锡市物业管理条例?#25151;?#22987;实施明确要建立ldquo前期物业服务履约保?#29616;?#24230;rdquo实行项目经理责任制对物业服务企业也明确了失信行为及处罚措施。ldquo今后物业服务企业的?#38386;?#26723;案将作为企业管理的重要手段新条例的出台旨在?#36129;?#29289;业行业转型升级。rdquo管钱:小区资金管理形成ldquo闭环rdquo。物业公司服务于业主业主委?#34987;?#30417;督物业公司那么业主委?#34987;?#30340;权力谁来限制?这是过去物业管理领域的一个盲点。根据新规定这笔资金的用途应通过业主大会表决根据小区管理规约和议事规则使用并不是?#25105;?#20351;用。新条例对物业公司和业委会的财务管理做了明确规定禁止业委会成员开设此类个人账户物业公司、业主委?#34987;?#24212;当按照财务管理、会计核算等有关规定建立健全规范的专项财务制?#21462;?#20572;车费、广告费等过去矛盾较为集中的经营性收益资金管理也形成了环环相扣的闭环。由物业公司代管的应当单独列账?#37038;?#19994;主委?#34987;?#30340;监督由业主委?#34987;?#33258;行管理的应当以业主委?#34987;?#21517;义开设经营性收益账户?#37038;?#31038;区?#29992;?#22996;?#34987;?#30340;监?#20581;?#26465;例规定物业项目经理发生?#29616;?#22833;信行为,例如骗取、挪用或者侵占专项维修资金的擅自改变物业管理区域内物业服务用房、公共建筑和共用设施设备用途的擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的擅自利用物业管理区域内业主共有部分、共用设施设备进行经营将被录入项目经理?#38386;?#20449;息系统所属物业服务企业录入物业服务企业?#38386;?#20449;息系?#22330;V档?#19994;主关注的是业主发生?#26041;?#29289;业服务费用等违反物业服务合同以及违反管理规约等行为的经生效判决或者仲裁裁决确认的按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案可能会影响业主个人的信贷以及出?#25104;?#33267;会像ldquo老赖rdquo一样被曝光。业主?#26041;?#29289;业费将与个人信用?#22812;场!?#26080;锡市物业管理条例》规定:业主应当根据物业服务合同约定交纳物业服务费用。业主未按照约定交纳物业服务费用的业主委?#34987;帷?#29289;业服务企业可以通过上门催交、在本物业管理区域内公示等方式督促其限期交纳逾期不交纳的物业服务企业可以依法提起诉讼或者申请仲裁。业主应当遵守管理规?#21450;?#29031;物业服务合同约定履行义务。业主有?#26041;?#29289;业服务费用等违反物业服务合同以及违反管理规约等行为经生效判决或者仲裁确认的按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。一旦信用记录有了ldquo黑点rdquo今后有可能会影响借贷、消费等行为。、启示()物业管理及收费标准由市场形成政府一般不规定具体的收费标准。物业管理服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相?#35270;?#30340;原则区别不同物业的性质和特点由业主和物业企业按照政府主管部门制定的物业服务收费办法在物业服务合同中约定。物业费的收费标准主要是由市场定价。按社会成本定价就使得经营管理好、服务质量高、个别成本低于社会成本的物业管理公司获?#36152;?#39069;利润反之公司则难以生存。竟争在客观上会迫使物业公司改善经营管理提高服务质量努力?#26723;?#20010;别劳动消耗增强竞争力从而使物业费的价格?#26723;汀#ǎ?#25919;府主要是从宏观上对物业收费进行调控只制定收费办法和加?#32771;?#30563;而不制定价格。物业管理费用由每个业主按照各自在小区共有部分中所占有的共有产权份额比例进行分摊。综合考虑各单元业主所在楼层、朝向、绿化、环境等因素按照ldquo谁受益谁出钱多受益多出钱rdquo的原则制定收费标准。认为?#32771;?#30334;分比能综合反映多项因素物业公司将综合管理费的成本计算出来然后按一定利润率加上利润最后按?#32771;?#20998;摊到户。?#36865;?#27599;户人口数的多少直接影响到物业管理的工作量也直接影响每户所享受到的物业管理服务。将?#32771;邸?#30456;应百分?#21462;?#20154;口调整系数等进行调整作为物业管理费用分摊基数。()保障业主履行缴纳管理费义务对管理费用拖欠实行强制交纳措施。在物业管理费用中物业公司利润的酬金只是极少部分更多的费用是用于维?#27835;?#19994;建筑物正常使用的公有设备运行和维修养护费用。个别不按期交纳物业管理费用的业主、住户享用其他业主交付的物业管理费用所创造的物业管理服务结果造成物业管理费用和物业管理服务的不到位影响了建筑物正常使用的功能使建筑物得不到应有的保养维修最后导致建筑物的加速老化和毁损直接损?#31561;?#20307;业主的合法权益。因此必须在物业管理活动中使用强制性缴费的措施。五、基于合作治理理论的物业费收费难的化解对策由上文得出物业费收费领域中参与合作治理的有三大主体:一是以政府为代表的公共部门机构、二是以物业公司为代表的市场组织、三是以业主及非营利组织为代表的社会组织。本文通过对这三大主体在合作治理中的角色与功能?#27835;?#20174;而为化解物业费收费难题提出合理化建议。(一)以政府为代表的公共机构政府作为合作治理的ldquo元治理rdquo主体其自身?#38386;?#24230;的高低对合作治理能否?#20013;?#36827;行至关重要政府必须加强自身?#38386;?#30340;建设转变行政理念坚持依法行政建设法治政府。完善有关法律法规制定市场化的新的定价模?#20581;?#22312;市场的物业管理费用的定价问题上政府应该进一步将主导权给物业企业及业主实行竞标市场化的?#38382;健?#21487;探索基于物业服务内容和物业服务收费的成本构成因素将物业服务内容划?#27835;?#32508;合服务、公共区域清洁服务、公共秩序维护服务、公共区域绿化养护服务、共用部位及公用设施设备日常运行养护服务等几个类别不同类别的服务内容从高到低又细?#27835;?#22810;个等级对应相应的收费标准业主则根据所在小区特点和需要选择。(二)以物业公司为代表的市场组织物业费最终定价应该由物业公司自己决定。在费用的缴纳方面也可成立第三方独立机构来维护业主和物业服务企业的利益。特别是针对部分恶意拖欠物业管理费用的?#26041;?#38382;题。由于第三方机构与物业服务企业及业主没有直?#27704;?#23475;关系因此能够做到公平公正。物业公司要进一步加强与业主沟通提高服务水?#20581;?#20026;解决存在的物业费拖欠问题物业公司要勤与业主沟通明晰问题的原因和责任方不回避自身的责?#25105;?#19981;?#39029;械?#24320;发商等其他责任方的责任但要详细?#24471;?#24182;主动协助业主解决问题赢得谅解和满意。在物业公司日常服务方面要加强职工专业素养提高服务意思通过建立服务标准、引进智能、先进的管理设备及技术进一步节约物业服务企业的管理成本提高企业利润和服务?#20998;?#21019;建物业品牌。(三)以业主及非营利组织为代表的社会组织在业主方面需要增强小区供应公共物品的能力密切业主与住宅区的联系使业主体会到参与本身的价值使其感受到物业费的物有所值。ldquo单位制rdquo解体后个人与住宅区依存关系尚未形成造成了住宅区与?#29992;?#30340;利益关系的割裂。所以?#29992;?#23545;所?#24188;?#23567;区缺少归属?#26800;賈律?#21306;参与意愿淡漠各类志愿者服务活动不易开?#20849;?#30001;此形成恶性循环。建立住宅区文化认同业主委?#34987;?#24212;扮演组织者和协调者的角色通过制度创新实现?#29992;?#30340;组织化参与积极发展社区民间组织把不同年龄结构、兴趣爱好、家庭?#32431;?#30340;?#29992;?#20957;聚起?#30784;?#21457;?#30001;?#20250;组织的作用以开展各?#27835;?#20307;活动为切入点扩大?#29992;?#30340;参与增强业主对于小区的认同?#23567;?#24402;属?#23567;?#31215;极支持各种群众性文化体育活动大力弘扬社会公德、职业道德、家庭美德。从文化方面、精神方面让业主感受到自己的责任愿意交物业费这是一种社会美德。(?#27169;?#29289;业费收费难题治理主体间的协同合作物业费收费难题治理主体间进行合作首先合作主体间要有合作意识从思想上支持和认同合作。治理主体间的?#38386;?#24314;设和合作价值观的构建则是他们达成合作的重要思想因素也是合作治理的思想保障。业主要相信所选聘出来的物业公司按时交纳物业费是对物业公司最大的信任拖欠、拒缴是不?#38386;?#30340;做法也是不合作的体现。其次强化治理主体间?#38386;?#30417;督建立?#32972;?#21046;度对失信者进行?#22836;!?#19994;主以不当理由拒交物业费是一种失信行为政府可以加强对业主的?#38386;?#30417;督如对拖欠物业费的业主可以将其与社会信用?#22812;场?#21512;作环境对合作治理的?#20013;?#36827;行至关重要。政府、物业公司以及业主之间要实?#27835;?#19994;资源的共享加强沟通与交流同时政府要?#24066;?#21508;行各业治理者参与合作?#37038;?#30417;督和咨询倾听不同利益群体的诉求在合作治理过程中始终保持合作环境的开放及时、准确地通过政府公报、政府网站、新闻发布会、报刊、广播、电视等途径提高物业信息公开的实效?#36816;?#36896;开放的合作环境建立信息共享。在主体之间的沟通与协商过程中应该坚?#32622;?#20027;协商。各治理主体应以平等的身份参与协商并就合作治理的内容充分表达自身意见和建议不应出?#32844;?#31665;操作或者一家独大的情况建立制?#28982;?#24120;规化的交流机制。同时能淡化物业服务企业与业主之间的矛?#39336;?#19994;主对走法律程序?#26041;?#29289;业管理费用的怨气转嫁到第三方机构有利于物业服务企业与业主的继续合作。各个治理主体积极推行试点成立社区公共服务站聘请业主委?#34987;?#21644;物业公司负责人为服务站?#38381;境?#24314;立每月例会制度社区作为牵头部门统筹协调三方力量形成合力破除恶性循环通过解决难点问题化解物管矛盾逐步建立良性循环机制。公寓管理中推行ldquo三位一体rdquo的管理模式建立ldquo三合一rdquo工作室由社区工作人员、物业服务公司、业主委?#34987;?#20849;同参与定期召开会议建立了三方共商、共议、共建、共管的新模式业主满意度髙社会反映良好。不仅能解决小小的物业费收费难问题还能建立有效的物业管理模?#20581;?#21152;?#24247;?#19977;方监督维权维系业主和服务企业合理权益。目前之所以业主对物业费的定价缺少信任其根源是相关服务的定价也是没有可靠依据的。因此新楼盘开发要积极引入第三方专业中介机构科学、客观、公正的算物业费价格若业主不满意还可以?#19994;?#19977;方评估机构重算。对老旧的小区业主大会首次选聘或更换物业服务企业时也可以委?#26800;?#19977;方物业评估机构对物业费进行评?#39304;?#20063;许有第三方的存在能让业主更加安心些。结语社会转型呼唤社区服务自世纪年代初起物业管理行业在我国已有二十多年的历史。但是由于行业整体发?#20849;?#24179;衡、不成熟加之人们对社区建设中的物业管理行为尚缺乏较深入的认识所引发的社区纠纷不断特别是物业费收费难问题成了重中之重阻碍了和谐社区建设的进程。因此和谐物业费收费问题改善物业管理促进社区和谐己经成为很多管理者的共识。总之物业费收费难的根本问题所在是管理问题物业管理?#36136;?#24403;前社区建设与管理的重要组成部分其迅速发展和不断完善必将对和谐社区建设发挥积极和重要的作用。PAGE

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