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          首页 20131216星级酒店财务测算研究

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          20131216星级酒店财务测算研究

          简介:本文档为《20131216星级酒店财务测算研究pdf》,可适用于工程科技领域

          五星级酒店测算模型研究(年月日)目?#27169;?#35745;算结果与酒店的实际经营情况更加接近各项指标根据市场实际情况可以逐步调整可以更好?#30446;?#23519;酒店各部门的指标情况以便根据项目的实际特色进行调整对各项指标的假设和市场情况预测更加合理假设的大前提是保守性的估计原则模型指标的安排与数据?#30446;?#33719;得性相一致一、酒店基本设施分类酒店内部区域划分()客房分类:标准间、豪华房、行政房、豪华套房、行政套房、总?#31243;?#25151;。数量标?#25216;?#32479;计数据(套内使用面积)。星级五星四星三星有限服务标准房行政房套房()公共区域:餐饮设施、会议设施、其他设施(商务?#34892;摹?#20581;身?#34892;摹?#27700;疗及桑拿、大堂、行政区、零售商店、游泳池及娱乐场所)()后勤及行政办公:后勤区、设备间、工作人员办公区等()停车场:规划中要求设定的停车位重要指标()标准?#32771;?#38754;积:标准?#32771;?#30340;套内使用面积。通常度假型酒店要高于普通商务酒店。参考指标范围㎡详见统计数据。星级五星(㎡)四星(㎡)三星有限服务(㎡)标准房行政房套房()客房面积占比:客房区域面积总建筑面积。一般?#27492;?#26053;游度假类的酒店此项指标要低于商务类酒店。参考指标范围(以下的计算不包含停车场面积停车场按照规划要求计算)()客房得房率:客房套内面积客房区域总建筑面积。扣除的区域主要是指电梯厅(核心筒)走?#21462;?#24067;草等后台辅助区域。参考指标范围()公共区域得房率:公共区域使用面积公共区域总建筑面积。扣除的区域主要是指走廊(一般宴会厅等客流大的区域会设置比较大?#30446;?#38388;)、后台操作间(餐厅的操作间以及宴会厅的备餐间等需要较大面积)、电梯厅等?#21462;?#21442;考指标范围()后勤及行政办公:后勤及行政办公面积总建筑面积。参考指标范围()平均?#32771;?#25151;建筑面积:总建筑面积?#32771;?#25968;量。星级和标准越高的酒店该指标越高一般度假型酒店和以商务会议为主的商务酒店指标?#19981;嶠细摺?#21442;考指标范围:㎡房()停车场面积?#21644;?#36710;位毛面积*规划要求的数量。一般高端酒店的停车场设计会叫普通住宅和普通写?#33268;?#26356;为宽阔以体现酒店的?#20998;?#26377;些酒店还设有地上停车位。停车位毛面积参考指标范围:㎡位()?#32771;?#25968;量:将能够?#24188;?#30340;?#32771;?#21351;室极其配套的必要性附属?#32771;洌?#27927;手间、客厅等)称作?#32771;?#19968;般按照标准?#32771;?#38754;积估算?#32771;?#24635;数量()钥?#36164;?#37327;:在全部?#32771;?#25968;量里根据酒店定位的标准确定套房的数?#32771;?#25353;照客房分类计算?#30446;?#25151;数量称作钥?#36164;?#37327;。在匡算阶段酒店?#30446;?#25151;配比无法精确计算一般会根据酒店?#32771;?#25968;?#23458;?#25104;后续的测算。二、酒店市场分析的常用指标入住率方法:通过比较各酒店渗透率水平确定入住率渗透率:渗透率的概念是基于ldquo平等市场份额rdquo的假设即如果其他所有因素都相同则市场中各家酒店?#30446;?#25151;所吸引的?#23458;?#38656;求量?#27493;?#30456;同。任何不一致?#38469;?#30001;于某一家酒店假定所拥有的有利特征较多或较少所引起的。例如如果一个市场有间客房酒店A有间客房则它在该市场中的平?#30830;?#39069;是。如果该酒店市场总共获取了间?#23458;?#25353;照平等市场份额假设该酒店应该获得?#23458;?#32780;如果酒店A只获得了间?#23458;?#37027;么该酒店的市场渗透率为()。()在统计数据齐全的情况下通过将拟建酒店的分客户市场渗透率水平与存量酒店的渗透率水平进行比较来确定拟建酒店的入住率水?#20581;?#38656;要取得的数据包括竞争酒店?#30446;?#25151;数量、入住率水?#20581;?#19981;同客户市场(商务、旅游团体、旅游散客、会议市场以及其他市场)的入住率水?#20581;?#36890;过将拟建物业的各项优劣势与竞争酒店进行比较确定其市场渗透率水平从而确定其市场入住率。通常情况下在匡算阶段如果没有顾问公司的协助我们很难获得以上详尽信息因此亦比较困难采用此方法进行计算。()在统计数据不齐全的情况下可参考同等级酒店的入住率亦可以根据拟建酒店的定位与市场平均水平进行比较确定入住率。这里我们可以分客户市场进行比较以确定入住率水?#20581;?#24066;场平均入住率、客户市场分配等市场平均指标可以通过《饭店业务统计年鉴》获得。最终的入住率水平建议根据市场平均水?#20581;?#24066;场最佳酒店水平以及竞争最近似的酒店水平进行预测和调整。通常情况下我们获得的数据均是目前市场状态下的入住率水平(当然我们也可以直接采用目前的入住率水平)关于拟建酒店运营稳定年份的市场平均入住率水平我们可以通过目前的竞品酒店市场对目标客源的吸引水?#20581;?#26410;来市场酒店客房的供应以及未来目标客源的增长?#23454;?#25351;标进行预测。()目前市场吸引力水平=客源总数量总?#23458;?#25968;量=客源总数量(当前市场平均入住率*市场总供应)()预测市场吸引力水平:假设市场吸引力水平不变亦可以根据市场情况进行调整。比如预测今后的经济?#38382;?#22909;转或者收入水?#25945;?#39640;以及消费习惯的改变客户可能会更倾向入住高端酒店那么市场吸引力水平可以?#23454;?#25552;高。()预测的市场吸引力水平=客源总数量(可预测增长率)总?#23458;?#25968;量=客源总数量(待求解的市场平均入住率*预测的市场总供应)()未来市场平均入住率=客源总数量(可预测增长率)(预测的市场总供应*预测的市场吸引力水平)平均?#32771;?#20272;计:参?#38469;?#22330;平均水平根据标杆酒店平均?#32771;?#36827;行调整按照稳定期之后的通货膨胀率分年度调整?#32771;邸?#19968;般情况下在开业初期我们会给予一个?#32454;?#30340;折扣价格获得?#31995;?#30340;?#32771;?#27700;平以吸引客源因此在开业期至稳定期之间我们会设定一个相对?#32454;?#30340;?#32771;?#22686;长率水平(根据当初的折扣价格确定)。平均?#32771;?#30340;概念:是不同细分市场各种价格的平均加权如门市价(不打折扣的挂牌价格)、宣传价(对外的宣传价格)、协议价(对大订单客户的协议价格)等如果该酒店存在免费?#32771;?#25353;照惯例给重要客人或赌场客人的免费房那么在计算平均价格时要予以注意。同时平均?#32771;?#20063;包括?#36865;?#23395;和淡季的价格差异不同的房型也有不同的价格差异。我们在计算时给定的是标准?#32771;?#24179;均?#32771;?#22240;此在总收入测算时我们亦是根据总?#32771;?#25968;量而?#20146;?#38053;?#36164;?#37327;进行测算。这里我们假设如果套房是间标准房的组成那么其价格也是标准?#32771;?#30340;倍而真实情况是远超过标准房倍数的?#32771;?#36825;也符合我们测算的相对合理保守的原则。我们在没有顾问公司的帮助下通过公共渠道获得的竞争酒店的?#32771;?#27700;平需要扣除早餐费用通常情况下将早餐费用直接计入餐饮收入。()在有顾问公司协助的情况下我们可以获得并预计拟建酒店?#30446;?#25143;的需求份额并通以及不同客源对?#32771;?#30340;恒收能力从而估计不同客源主体的预期平均?#32771;?#22312;此基础上确定其对平均?#32771;?#30340;贡献从而计算出预计的平均?#32771;邸?#28009;华酒店顾问对平均?#32771;?#30340;预测方法()并不建议采用第一种方法进行计算这主要是因为虽然不同客源对拟建酒店的价格承受能力不同但是酒店在确定?#32771;?#26102;并不能根据不同客户的承受能力确定?#32771;邸4送?#23458;户的需求份额以及预期平均?#32771;?#27700;平对于业主方?#27492;?#20063;比较难以估计。因此通过比较市场平均水平和标杆酒店平均?#32771;?#27700;平进行调整而确定的平均?#32771;?#21453;而简单易?#23567;?#19977;、酒店运营的指标(收入和支出)运营损益表我们根据ldquo国际酒店统?#25442;?#35745;制度rdquo(UniformSystemofAccountsforLodgingIndustry)和ldquo中国饭店业务统计rdquo编制酒店运营期间的运营损益表考察其收入和支出情况这也是目前国内HTL和HVS等国际酒店管理顾问所使用的测算表格。标准格式统计年鉴匹配的精细化格式匡算阶段可使用的简洁格式经营部门收入经营部门收入经营部门收入客房收入客房收入客房收入餐饮收入(食品和饮料)餐饮收入(食品和饮料)餐饮收入(食品和饮料)其他运营部门收入通讯收入其他收入水疗及健身收入小型运营部门收入租金及其他收入租金及其他收入经营部门支出经营部门支出经营部门支出客房支出客房支出客房支出餐饮支出(食品和饮料)餐饮支出(食品和饮料)餐饮支出(食品和饮料)其他小型运营部门支出通讯支出其他支出水疗及健身支出小型运营支出租金及其他支出租金及其他支出未分配经营开支未分配经营开支未分配经营开支行政及一般开支行政及一般开支行政及一般开支市场推广及营销市场推广及营销市场推广及营销能源费能源费能源费物业运营及保养物业运营及保养物业运营及保养经营毛利(GOP)=经营毛利(GOP)=经营毛利(GOP)=固定费用固定费用固定费用基本管理费基本管理费基本管理费奖励金管理费奖励金管理费奖励金管理费资本重置储备资本重置储备资本重置储备保险等固定费用保险保?#36134;?#36153;税费税费房产税房产税房产税营业税?#26696;?#21152;营业税?#26696;?#21152;营业税?#26696;?#21152;EBITDANOI=EBITDANOI=EBITDANOI=所得税所得税所得税利息利息利息折?#21830;?#38144;折?#21830;?#38144;折?#21830;?#38144;净利润=净利润=净利润=指标解?#36864;得?()客房收入:客房收入主要取决于入住率和平均?#32771;?在此模型下的平均?#32771;?#19981;包含实际情境中的早餐费用要将早餐费用计入餐饮收入。()餐饮收入:在USALI中餐饮收入除跟食物、饮料等饮食相关的收入外还包含会议?#19994;?#20844;共?#32771;?#30340;租赁收入以?#23433;?#39278;服务费。()其他运营部门收入:主要是跟酒店运营相关的收入例如高尔夫球场、SPA、停车费、健身房、商务?#34892;摹?#27927;衣店收入?#21462;#ǎ?#31199;金和其他收入:商业空间的出租、代理费还有利息收入?#21462;#ǎ?#34892;政及一般开支:包括所有行政部门员工以及不属于某一部门的员工薪资。因酒店的管理和运营产生的相关开支项目也归属于此类开支。大部分行政及一般开支?#38469;?#22266;定的。()市场推广及营销:包含所有的广告、销售和促销成本。一般情况下酒店开业前几年的推广及营销费用一般?#32454;?#32780;随着酒店的运营深入此项费用一般会受到控制。()能源开支:大部分费用?#38469;?#22266;定的受客房入住率的变化影响很小。()物业运营及保养费用:包含那些消费而非资本化的费用计入运营费用?#23567;?#20027;要包含维持设施运营和预防设备损毁而进行的维修。通常情况下随着酒店的老化维护费用会逐步上升。当然如果酒店的预测运营期限较长我们为了维?#21046;?#24066;场竞争力还要考虑对酒店的升级和改造。()基本管理费和奖励金管理费:一般情况下酒店会聘请专业的酒店管理公司进行管理除了获取专业的管理经验外还获取了酒店的品牌影响和渠道影响力因此业主将要支付给酒店管理公司相应的管理费用。其中ldquo基本管理费rdquo一般按照总收入的某一百分比衡量()奖励金管理费用通常按照经营毛利润的某一百分比衡量()以起到激励作用。通常情况下国际高端品牌的酒店管理费用会比?#32454;摺#ǎ?#36164;本重置储备:酒店的设置完整度对酒店的运营尤为重要因此通常情况下都会计提(一般是提前一年预留明年)对陈设、家具和设备更换的准备经以保证酒店的高?#20998;?#36816;营。通常此项费用是应该被资本化的在匡算阶段我们假设此项费用作为经营性费用列支。参考值范围一般随着酒店的运营时间增加此项费用会递增。()保险以及其他固定费用:在USALI此项内容包含相关的税费而我们在测算模型中进行了区分。保险费用及其他通常按?#25112;?#34892;估计。()资本重置储备:在USALI中对NOI的计算是不需要扣除资本重置储备的而将NOI扣除资本重置储备称作Adjustednetoperatingincome。但是考虑到在酒店运营当中每年都要有一定数量的损耗物品的更新而这些也是对酒店运营能力的重要考量因此我们的NOI即为USALI中的ANOI。()固定费用前收益:一般酒店统计和测算业务中会计算固定费用前收益即经营毛利(GOP)减去基本管理费的差额。我们在计算过程中省略了此项目标值直接用EBITDANOI和净利润等指标考察酒店的经营情况。()EBITDA和NOI:EBITDA和NOI的区别是在于前者?#21069;?#21547;非营业收入(如投资性收益)的利息、所得税和折?#21830;?#38144;前利润而NOI则不包含非营业收入。通常情况下EBITDA出现在利润表中而NOI多出现在运营损益表中在单一业务下两者可以?#28216;?#21516;一个概念。()资产增值或减值的准备:不出现在运营所以表中而在匡算阶段我们在利润表中忽略了此项内容。固定成本和可变成本酒店的固定成本是影响酒店前期运营收益能力的重要因素。通常情况下酒店的硬件和软件配套以及人员安排都会根据酒店最高入住率的情况进行设置。其中利润能源、人员、行政等由于受固定成本的影响即使在酒店入住?#24335;系?#30340;情况下也不会大幅的消减开支尤其是季节性较强的酒店通常在淡季?#19981;?#32500;持相对稳定的运营结构。这可能导致酒店在低入住率期间的利润情况非正比例的小于稳定期的利润。浩华酒店管理公司对酒店固定和变动费用的比例统计结果在不同入住率情况下酒店的费用支出公式如下?#28023;ǎ?#37096;门费用支出=客房满租时收入*固定费用比例(人工其他)*该部门的支出收入比客房满租时收入*可变费用比例(人工其他)*该部门的支出收入比*入住率()该部门支出收入比=该部门的支出收入。为了与统计标?#23478;?#33268;同时也符合酒店运营的基本情况对于运营项?#27492;?#25910;入是指该部门的收入情况对于未分配经营开支项来讲收入是指总收入。在匡算阶段我们假设酒店的所有配置标准均按照满租时进行配置。为了更接近酒店的实际支出我们可以假设部分项目的配置标准按照的出租?#24335;?#34892;配置但是实际上对我们?#30446;?#31639;结果影响不大。各项占比情况我们可以参考ldquo中国饭店业务统计rdquo根据年统计数据对于一些差异性情况给予以下?#24471;鰨海ǎ?#23458;房收入在酒店经营中起到决定性作用三亚酒店主要靠客房收入餐饮收入水平低于国内其他城市水?#25509;?#20110;客房部的经营毛利?#32454;?#32780;餐饮部的经营毛利?#31995;?#22240;此也导致三亚酒店的经营毛利()高于其他城市。城市级别越低客房收入占总收入水平越低餐饮收入逐步提高这也导致三线城市的经营毛利?#31995;停ǎ?#22478;市三亚(五星)一线(五星)二线(五星)三线(五星)客房收入餐饮收入经营毛利率()国际品牌酒店注重客房收入经营毛利高国际品牌酒店?#30446;?#25151;收入比例高餐饮收入比例低经营毛利?#32454;?#19994;主自行管理的经营毛利?#31995;汀?#26143;级国际(五星)国内(五星)自主(五星)国际(四星)国内(四星)自主(四星)客房收入餐饮收入经营毛利率()国际酒店会?#26723;退?#26143;级酒店的用工数量酒店实际入住客房分配的员工数量?#32454;摺?#22478;市三亚(五星)一线(五星)二线(五星)三线(五星)可出租客房实际入住客房四星级酒店用工数量会?#23454;苯档?#22269;际管理酒店用工数量下?#24471;?#26174;星级国际(五星)国内(五星)自主(五星)国际(四星)国内(四星)自主(四星)可出租客房实际入住客房注:用工类别包括全职员工、临时员工和实习生临时员工和实习生数量约占左右。开办费及营运费用通常情况下酒店?#30446;?#21150;费主要指在开业筹备期间除固定资产以及购置易耗品、棉织品、服装等开业所需物资费用外?#30446;?#19994;前广告、营业推广、开业前期的人力成本、筹备费用?#22242;?#35757;费?#21462;?#23558;购买的家具等固定资产以及易耗品、棉织品、服装等指为营运费用这部分费用通常计入企业的固定资产进行摊销而不计入开业费用中去。因此开办费主要包括人工成本、市场营销费用和行政一般开支。由于酒店的管理公司不同以及酒店定位不同开办费的差异往往较大按照浩华管理公司的经验酒店开办费通常维持在万元房营运费用通常在万元房的水?#20581;?#26681;据上海景合投资管理有限公司的研究()?#26412;?#21644;上海国际五星级酒店?#30446;?#19994;费远高于二线城市的费用而国际五星级酒店?#30446;?#21150;费?#25351;?#20110;普通高星级酒店以上。研究结果显示?#32771;?#23458;房?#26412;?#22269;际五星级酒店?#30446;?#21150;费约为万元人民币上海约为万元人民币且酒店?#30446;?#21150;费在酒店开业前达到高峰其中人工成本占比最大约为(根据浩华经验人工成本也有可能达到近些年酒店会所见前期的营销和推广费用)。在匡算阶段我们将营运费用亦计入到开办费中一方面是便于简单计算另一方面也是考虑到酒店运营前几年尚未进入稳定阶?#21355;?#28070;水平?#31995;?#27492;种计算方法并不会影响现金流水平对而对利润水平的影响?#27493;闲 ?#21442;考国内会计准则需要?#24471;?#30340;地方()关于开办费的分摊在USALI中规定开办费在发生时进入递延资产开业后一般按年进行摊销。然而新会计准则取消了递延资产科目开办费在开业后当年一次性进行摊销计入当期损益。实际上这样会夸大酒店在运营前期?#30446;?#25439;情况通常在财务报表编制时会将开办费进行分列即酒店开业时一次性购入的物料用品和低值易耗品往往不会全部用于开业其配置数量一般都可以使用数年因而可以将真正用于开业的物料用品、低值易耗品计入开办费而将暂时不用或以后年度使用的物料用品、低值易耗品计入存货中物料用品、低值易耗品等科目在实际使用时再计入成本费用。然而在匡算阶段我们省去了此项细分直接按照新会计准则将开办费计入当期损益在开办费和营运费用的?#24471;?#20013;也提到此种计算方法对实际情况影响不大。()关于资本重置储备在酒店管理?#22411;?#24120;会计提一部分费用用于陈设、家具和设备等的更新然而在新会计准则中要求企业不?#24066;?#35745;提预提费用因此对计提资本重置储备则有悖于新会计准则。通常建议的处理办法是当年计提费用使用不完当年冲回另一种方法是对当年所发生的费用进入长期待摊费用摊完之后再进行新一轮的更新。前者的缺点是不能进行累计使用而且会导致更新年成本费用大幅度增加。后者的问题在于在摊销期间内难以进行新的更新改造。在匡算阶段我们采用当年计提并假设当年使用完毕本质上含有长期摊销的性?#23454;?#28982;这要是为了计算方便。()关于固定资产的折旧对不同固定资产按照会计准则进行折旧是保证项目拥有准确利润的重要方式在匡算阶段我们假设全部固定资产按照同样年限进行折旧这样的假设主要是为了便于计算也是因为在此阶段我们还没有办法详细的给出不同固定资产的价?#30331;?#21333;。四、重要财务指标的?#33268;?#25240;现率、关于酒店的退出时间及价值评定、资本化率、NOIR

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