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          首页 对房地产营销策划存在的问题及对策的研究——以《嘉恒盛世珑城项目》为例

          对房地产营销策划存在的问题及对策的研究——以《嘉恒盛世珑城项目》为例.doc

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          简介:本文档为《对房地产营销策划存在的问题及对策的研究——以《嘉恒盛世珑城项目》为例doc》,可适用于领域

          对房地产营销策划存在的问题及对策的研究mdashmdash以《嘉恒盛世珑城项目》为例摘要:随着中国城市化进程的展开房地产行业以前所未有的姿态开辟了中国的黄金年这年是房地产粗放式发展的野蛮生长年代在为中国的GDP大力贡?#36164;?#20063;造就了中国的富豪神话同时?#36130;?#31163;了它作为?#24188;?#27665;生功能的本?#36866;?#24615;偏离了普通老百姓的承载底线在收入与房价?#29616;?#22833;衡的今天在衣食住行最基本的ldquo住rdquo已成为奢侈品的今天房地产行业在强大的民意面前开?#21152;此?#30340;腊九寒冬。房地产营销策划或帮助房地产开发商明确目标确定方向拿下自?#21512;?#35201;的成果或因开发商使用不当而南辕?#38381;蕖?#20851;键词:房地产营销策划缺陷对策ResearchonthedevelopmenttrendofrealestatemarketingplanningAbstract:WiththecommencementofChina#surbanization,therealestateindustryinChinahasopenedupunprecedentedgesturegoldforyearsyearsisabarbaricgrowth#sextensiverealestatedevelopment,whenstrongcontributiontoChina#sGDP,butalsocreatedChinaRegalmyth,butalsodeviatedfromitsessentialattributesasafunctionofresidencelivelihood,thebottomlinedeviatesfromthebearerordinarypeople,aseriousimbalanceinincomeandhousepricestoday,inthemostbasicofbasicnecessitieslivehasbecomealuxurytoday,therealestateindustryinthefaceofstrongpublicopinionbegantousherinitsDecemberninewinterRealestatemarketingplanorcleargoalstohelprealestatedevelopers,todeterminethedirection,youwanttowinoutcome,orbecauseofimproperuseofthedeveloperpolesapartKeywords:RealEstateRealtyMarketingPlanDefectStrategy一、引言(一)研究背景因为房地产和其他?#35805;?#20132;易产品具有极大的不同比如它交易资金投入数额大、生产周期不长、具有升值空间和货币流通功能、可以半成品出售、?#20998;使?#23450;相对而言提升空间?#38386; ?#20837;市价格低、开盘数量多、市场竞争激?#19994;鵲取?#25152;以随着房地产市场的竞争日益激烈相应的营销策划也应运而生因此策划的方式极为重要可谓制胜之?#39304;?#32780;针对房地产的营销策划大部分围绕购买者的消费习惯、生活方式在产品设计、提升产品价值、营销传播、支付手段?#30830;?#38754;进行改进与创?#24405;?#21457;潜在消费者的消?#30740;?#27714;或争夺现有顾?#36864;?#30340;创新可以体现在创造一种全新的产品(比如设计规划方面等的别样性)提供一种全新的服务模式(如酒店式的物业管理服务)倡?#23478;?#31181;不同的生活方式(比如SOHO、绿色、轻松、运动、健?#26723;齲?#33829;造一种全新的文化氛围等?#21462;#?#20108;)研究的主要意义新世纪以来房地产事业在金华得到飞速发展多种营销概念与营销方式花样翻新层出不穷可是随着房地产行业暴利阶段的一去不复返各个房地产公?#31350;?#22987;逐鹿金华犹如股市?#35805;?#39118;云变幻。来自市场的激烈竞争和严峻的考验使得开发商把营销策划当作公司经营和运作的制胜法宝。诚然房地产营销策划经过多年的摸索开发商和营销商也不再用?#34892;?#30340;眼光?#21019;?#33829;销策划的市场价?#26723;?#24456;多人还是没有用客观的态度改变自己对房地产营销策划的根本性?#29616;?#24573;略其自身的根本价值从房地产开发的实践中没能够最大限度的发挥房地产营销策划的真正作用。纵观当今楼市的营销策划依然有很多方面?#26723;?#25105;们思索。大多数开发商和营销商对营销策划的认?#20817;?#26087;停留于表面更甚者基于理解的偏差导致在现实运作中使许多营销策划走入营销误区。那么如何正确而理性的认识房地产营销策划的含义促进房地产业在金华健康发展就?#21069;?#22312;婺城营销界面前的一个刻不容缓的问题。本文就以嘉恒房地产开发有限公司进驻金华的首个项目嘉恒盛世珑城为案例分析金华房地产市场在营销策划中存在的问题并提出相应的对策。二、房地产市场营销策划的概念房地产营销是房地产开发商以经营方针和目标为指导对其自身内外部经营环境和资源进行准确分析选择?#23454;?#30340;营销方式最后将物业与服务推向目标市场的一种经济行为。其目的是占有目标市场不断地去发展企业自身。它具有地域性、市场性、系统性以及多样性等特征。房地产营销策划所遵循的原则就是以消费者的需求为主、创新精神?#21462;?#21516;时它的流程?#35805;?#20026;四个阶?#38382;?#22330;分析研究、产品策划、营销推广和实施效果评?#39304;?#25151;地产营销策划总体包括了三大块服务内容:项目销售房地产营销策划(项目销售阶段)市场推广房地产营销策划市场定位和产品设计定位。(一)、市场定位和产品设计定位、分析市场首先要对市场的需求和供应做相应的调查分析。市场供给调查分析就是对市场上的住房的具体?#38382;?#36827;行分析比如面积、价格以及数量等对相关房地产企业也要进行调研例如其营销策略及其效果?#21462;?#24066;场需求调查分析即市场的实?#24066;?#27714;状况。主要是家庭住房的满足需要考虑家庭成员的收入、教育水平以及购买住宅类型等?#21462;!?#20998;析所做的项目项目分析包括内部环境和外部环境分析找出自身的优势和劣势。用一些方法例如SWOT方法能将内外部环境结合帮助我们更好?#19994;?#33829;销策略让企业得到发展。、确定目标市场由于消费者的需求爱好的差异根据不同区域的特点针对不同的客户需要制定合适的市场定位。对目标客户的深入分析是为了决定整个项目的营销策划取得?#24049;?#30340;销售业绩。、项目的定位与推广为了满足消费者的需求必须将项目进行定位对项目有整体的把。一个项目能否取?#36152;?#21151;的前提就是所谓的ldquo量体裁衣rdquo。项目的推广通常以广告推广为主以此来吸引消费者的关注提升企业自身形象。(二)、市场推广房地产营销策划在整一个策划的过程中?#21152;?#35813;进行营销策划的创新包括了建筑形态、布局规划、户型的设计、整体的营销、广告的宣传、公关活动等?#21462;?#36824;比如在支付方式方面有必要时要和金融?#34892;?#32467;合在价格制定方面?#34892;?#21033;用消费者的心理在消费和定位上利用消费者的好奇心和虚荣等心理弱点。比如注重儿童教育、与高质量人群为邻、首付低、学区房、在促销上注重家庭结构方面的优势:给丈夫赠送健身房抵金券、妻子赠送美容院抵金券、儿女赠送书店充值卡、老人赠送全面的体检一次等?#21462;#?#19977;)、项目销售房地产营销策划方案在企?#30340;?#37096;建立一个完善的市场营销系统有利于营销策略的实施以达到较好的营销效果。比如?#21040;?#31435;市场营销信息系统和消费者满意系?#22330;?#24066;场竞争激?#19994;?#32431;只考虑P要素是不够的还需要我们不断在营销过程中引进新的营销理念进行创新。三、国外营销理论研究现状国外营销理论研究mdashmdashP、R、C以及V理论房地产印象策划理论来源于市场营销理论最先来源于美国主要经历了个发展阶段即为P、R、C以及V等几个主要发展阶段。美国营销学学者麦卡锡教授提出了著名的ldquoPrdquo营销策略。ldquoP既是产品(Product)、价格(Price)、渠道(Place)和促销(Promotion)。他认为一次成功和完整的市场营销活动意味着以?#23454;?#30340;产品、?#23454;?#30340;价格、?#23454;?#30340;渠道和?#23454;?#30340;促销手?#35859;?#20225;业的产品和服务投放?#25945;?#23450;市场的行为。后来ldquoCrdquo理论重新设定了市场营销组合的四个基本要素:即消费者(Consumer)、成本(Cost)、便利(Convenience)和沟通(Communication)。当今的企业首先应该把满足顾客需求、不?#29486;?#27714;顾客高度的满意放在第一位然后是努力?#26723;?#39038;客的购买成本最后要充分注意到顾客购买过程中的便利性。R理论的核心是关系营销。它提出了四个全新的营销组合要素:即关联(Relativity)、反应(Reaction)、关系(Relation)和回报(Retribution)。以竞争为主导是R营销理论的最大特点。近年来市场营销理论又提出V理论。即附加价值(Value)、差异化(Variation)、共鸣(Vibration)、功能化(Versatility)。强调的是商品功能多样化以及需求的差异化。房地产营销策划分析中也就其他相关理论比如C理论、顾客价值理论、SWOT分析等?#21462;?#22235;、房地产市场的特征作为整个市场体系不可缺少的结构房地产市场具有的主要特点:、开发周期长。、投入金额大风险性高、产品差异?#28304;蟆!?#25151;地产产品具有不可移动性。、房地产市场是权益交?#36164;?#22330;。、房地产市场的区域性十分重要、房地产市场还没完全成为竞争市场。五、房地产营销策划存在的主要问题(一)、市场调研不足:不去找消费者的买点而热衷于概念炒作。知己知?#31246;?#25112;不殆正是对此最好的解释。所以在进行方案策划之前需要对金华整体市场进行一个尽可能详细的研究。()年mdash年金华房地产发展概况房地产飞速发展的城市化进程。目前我国还?#34892;?#35768;多多城市化平均率在一下的城市我国下一个年内城市化率的目标是达?#20581;?#22478;市化率每增加一个百分点都离不开房地产元素的助推。在给力城市化的进程中一定要做好商业地产。商业?#27604;?#20102;城市化的发展?#19981;?#38543;之?#27604;?#36215;来:反之城市化进程则容?#36164;?#38459;。从全国的市场来看金华的房地产市场?#19981;?#38543;之更加城市化更加?#27604;佟?#19979;面就是从政治、经济、文化旅游?#30830;?#38754;来分析金华楼市:、政治、法律、法规回顾整个年房地产金融信贷、税收等对房地产市场的直?#26377;?#35843;控政策较少只是在年中和年末两次颁?#25216;?#20013;发布。地方性政策较少政策内容也主要是响应国务院的精神指定的指定政策执行细则。这类政策虽对商品房买卖双方的心理预期产生一定影响但对楼市的影响却并不明显。而规范房地产行业和完善住房保障体系的相关政策在楼市回暖的同时使房地产行业健康的发展。年年初针对房地产行业的政策继续趋紧将之前的政策精神进行细化或上升为需要?#32454;?#25191;行的政策条款。、经济文化的发展年随着政府一揽子计划的实施其ldquo调结构保增长保民生保稳定rdquo的措施效果明显。金华逐渐回到了经济上升通道投资和消费双双保持着平稳较快的增长地区GDP增速已基本恢复年金融危机爆发前的水?#20581;?#24180;金华的GDP增速继续保持着平?#30830;?#23637;内需增长有所减缓对外贸?#36164;战?#24577;势也有所缓解物价水平CPI指数较同期小幅上升。年来本市教育部门规划统筹推进城乡教育均衡发?#20849;?#19988;取得了十分?#19978;?#25104;绩。义务教育实现了高水平发展。年金华市小学入学率高达、初中毕业生升学率达到初中适龄儿童入学率升至。职业中等教育学生技能水平得到大幅提高mdashmdash年全金华市中等职业学校总共招生余人中等职业教育与普通高中招收本地学生数之比达?#20581;?#27605;业生就业率达到以上。、第二、三产?#30340;?#24066;统计局公布了~月金华主要经济指标在东部城市中的排位情况金华实现地区生产总值亿元居第位占个东部中心城市(未包括舟山下同)经济总量的其中金华第一、二、三产业分别实现增加值亿元、亿元和亿元总量分别居第位、第位和第位。、GDP金华市政府新闻办发布了年金华市经济运行情况年金华市实现GDP总值亿元比上年同期增长城市?#29992;?#20154;均可支配收入元增长了。尽管经历了金融危机金华企业家信心指数呈现了回升趋势。从行业的指数来看企业家信心指数回升幅度较大的是房地产业以及建筑业。(二)、目标市场不明确市场定位不清晰不做市场预先调查或营销策划介入太晚导致投资决策失误开发产品不对以至于到中期尽管投入了大量的人力物力推广但是仍有大?#21487;?#21697;房滞销。尽管房地产开发主管部门多次为消化空置商品房采取了不少措施但空置商品房量仍呈上升态势。(三)、产品卖点把握不准痴迷炒作一个开放项目它可以有很多的卖点比如房型设计配套设施景观等不同的客户群体要求不一样如果卖点把握不准那就很难满足客户的要求了。另一方面过于对那些非专业的ldquo大师们rdquo过于炒作而忽略了客户的最需要的实?#24066;?#27714;。(?#27169;?#36855;信广告攻势房地产商是?#25945;?#36190;助的主流?#28216;?#22240;为房产交易额巨大房产商舍得下血本去广而告之可事实?#25103;?#21521;错误的广告效果低成本高可谓事倍功半。其实广告不需要量化如果项目做得好符合消费者的需求有时少打广告甚至不做广告也能达到宣传效果。金华嘉恒盛世珑城在前期投入了大量的广告宣传比如赞助各种活动但起到的宣传作用却可以说是微乎其微因其广告针对的消费群体不够明确消费者的消费积极?#38405;?#20197;被调动。(五)、风式销售ldquo风式销售rdquo?#20405;?#38024;对某一物业特色大?#40836;?#26579;比如这几年频现住房造型的ldquo欧陆风rdquo物业ldquo酒店管家风rdquo房型ldquo错层风rdquo等还有一阵阵ldquo排屋风rdquo、ldquo绿色环保风rdquo等等大多数房地产商认为只要把优点放大用大家都在用的模式便有市场这种套路式销售导致了开发商随意模仿、翻版策划方案有的甚至ldquo东施效颦rdquo将不足改为优势无中生?#34892;?#25104;所谓的房地产卖点。许多购房者曾经因为一些ldquo风式销售rdquo动心过但往后却发现所购房地产的种种缺陷失去了口碑市场。也?#34892;?#22810;消费者因在满目的统一模式中被扰乱了购房思路导致所购房产不称心如意。(六)、房地产营销人员素质不高目前房地产营销的专业人员相对不多这一?#28216;?#30340;专业素质和文化水平也不够高。因此房地产营销人员的形象有待提高服务意识不强不能为客户提供专业以及优质的服务导致客户体验不佳成交量难以提升。六、提升房地产营销策划的对策上述情况在各个房地产交易的过程中时有发生只有针对性地找出原因想出解决的对策才能让房产商在营销?#26041;?#23569;走弯路减少不必要的开支获得更高的收益。(一)、对消费者进行分析在我国节俭的传统观念正在发生变化不少人接受了享受生活、超前消费的理念消费实行一步到位不管自己的经济能力相互?#26102;?#30340;心理?#29616;?#27809;有梯度的消费的理念。本项目根据目前消费者购买心理的变化利用消费者心理设计楼盘。首先在楼盘的?#20998;?#19978;就优于周边楼盘在价格定位上也是属于中高档楼盘的价格。在此种情况下嘉恒盛世珑城的消费者定位为中高端消费者。以品牌和大盘概念做支点形象和口碑做引擎。提高本案的高端品牌形象对项目进行整体的推广。而本案所在的江?#34987;?#22478;北路是一个以中高端生活休闲娱乐为一体的商业圈与本案消费者定?#25442;?#26412;符合。(二)、对项目价值进行总括在市场经济中价值被界定成为利益相关者做出的经济贡献即使项目的初衷是改善社会、环境或者经济?#38382;?#20154;们也在寻求通过合理配置资源创造更大的货币价值使?#36152;?#22987;投资能够得到相应的补偿甚至获?#36152;?#39069;收益。从显性价值来看本项目从区位、地段、配?#20303;?#21457;展空间各个方面来看都是非常有优势的。城?#34987;?#22478;北路方向作为地铁二号线途径站在交通方面有着不可或缺的位置。而本项目所在的地段基础设施配套已经非常完善。在如此成熟的条件下本项目又有大牌开发商作为支撑在楼盘?#20998;?#19978;一点不亚于周边楼盘竞争力强。从隐性价值来看金华房地产市场从ldquo?#32454;籸dquo到ldquo西贵rdquo展示出两地新兴精英人才的济济。但城南因开发多年早已建筑林立物价飞涨置业早已绵?#24189;?#24310;线。在城南置业已经饱和的状态下城北便会成为重点发展对象。政府无论从政治法律还是经济文化方面都会加大对城北市场的管理。从这些方面来看城?#31508;?#26377;极大的发展空间的。在价格方面楼盘定位中高端价格在以顾客至上的前提下实现了开发商与消费者的利益最大化无论从开发商还是消费者方面都使初始的投资得到相应的回报甚至超额的收益。所以嘉恒盛世珑城这个楼盘无论是在显性价值还是隐形价值上?#38469;侵档?#28040;费者购买的楼盘项目。()、项目整体分析、项目所在区域宏观市场分析年金华江北房地产市场普遍存在房价下调的情况。但是从人口结?#36141;?#22478;镇化进程的角度看我国现阶段住房的需求并存养老的需求、概述性需求和刚性需求住房需求总体旺盛具有客观性。城西江北区域年共成交万方环比上升。再根据房地产市场运行景气分析预计年房价?#20013;?#19979;降的可能性?#38386; ?#25151;价保持基本平?#30830;?#23637;的可能性较大预计城西区域将在未来的两年内年继续升温。经济:经济呈稳定增长态势通货膨胀压力不减反增政策:央行调控监管?#20013;?#25910;紧保障房产建设?#20013;?#21152;速市场:典型城市成交?#20013;?#19979;降房价优惠?#20013;?#25918;大贷款:开放贷款、个人住房贷款被?#39038;?#39318;付成企业:房地产七月的景气度下降项目所在江北销售同其他区域相比处于中上位置从近期房产数据上来看江北的挂牌均价是元平?#33258;?#25104;交量连续有两次排名最后新盘?#22242;?#27425;开盘较少整个区域的供应量和成交量同其他行政区相比排名最后。金华主城区近期多个品牌开发商新盘项目开盘如保集外滩、?#24405;?#20803;香湖、泰地金水湾都是销售率。同时部分开发商加大了推盘同时加大了优惠促销导?#30053;?#30340;成交量上涨。金华多家房产企业已经开始ldquo价格试探rdquo。、项目概况及主要经济技术指标小区位于金华市玉泉东路以南迎宾大道以东地块。西侧为四季华庭南边迎宾大道花园西北角是金华御园等中高档小区周边配套设施齐全小区规模也比较成熟离江南核心商业圈有公里离江北核心商业圈只有公里位置的优越?#28304;?#25552;升了其地块的价值。而且盛世珑城的建筑风格独特呈现较好的建筑美学这是由嘉恒房地产开发有限公司在金华市开发的住宅项目。无论是在品牌上和质量上都不亚于金华其他的房地产企业。表嘉恒盛世珑城详情物业类?#20572;?#26222;通公寓建筑类别:高层小高层所在区域:江北楼盘地址:江北迎宾大道以东玉泉东路以南容积率:绿化率:建筑年代:楼层状况:共套,高层物业费:元平方米middot月车位信息:车位总数:车位数:地下个物业公司:金地物业开发商:金华市嘉恒房地产开发有限公司占地面积:平米建筑面积:平米()、地块区位分析图嘉恒盛世珑城周边配套周边商业:中国农业银行中国建设银行中国人民银行周边景观:环北公园中心生态景观公园周边公园:环北公园中心生态景观公园周边医院:金华广福医院周边学校:柳湖小学环城二小金华市十六中学上海财经大学浙江学院北区学校:小叮当幼儿园(芙峰街)金华市第十六中学金华市畅想文化补习学校婺城区机关幼儿园金华市?#26053;?#24188;儿园购物:柔甜副食店华洲批发易捷便利店(金华市城北综合区建设?#23500;?#37096;西北)世纪华联后垅店速客(后垅村店)步步高超市医院:新狮?#20540;?#21518;垅社区卫生服务站新狮卫生院柳湖社区卫生室新狮?#20540;?#26611;湖社区卫生服务?#31454;?#19978;桥社区卫生服务站婺城区新狮卫生院生活:中国农业银行(金华?#20013;?中国工商银行(北苑分理处)中国农业银行(金华河上桥分理处)中国农业银行小时自助银行(金华河上桥分理处)工行ATM娱乐?#20309;?#26143;公园环北公园环北公园(南门)城?#26412;?#35266;公园回溪公园(东门)环北公园东门青春公园(北门)餐饮:野鱼馆农家乐(环城北?#29359;?#36335;)乡村大院(北二环路)皇家咖啡格兰卡咖啡厅。()、竞争分析嘉恒盛世珑城所在区域有多个品牌开发商在此开发房地产项目同商业圈的房地产项目有保集外滩、金报步阳华府、巨龙静听风语、?#24405;?#20803;香湖、泰地金水湾等房地产项目在此。市场竞争对手多、威胁大。如何在众多新建楼盘项目中?#24310;?#32780;出成了嘉恒盛世珑城必须面对的问题。而嘉恒盛世珑城周边的地理环境包括楼下的世纪联华超市以及中心生态景观公园等吃住行等生活基础设施极大的增加了本案的竞争优势。在未来的发展中本案需要大力的生活娱乐方面的广告加之本案的楼房形象定位一定会增加本案的竞争能力及价值。(三)、对项目进行定位?#28023;ǎ?#23458;户定位与市场定位紧密联系在一起的是目标客户群定位而项目策划的关键所在是掌握目标客户群的定位方法即目标客户群四步刻画法。在市场定位的前提下要让目标客户群浮出水面的四个步骤如图所示?#26082;?#20309;产品都是为客户服务的项目定位的根本目的是细分、销售、市场定位所创造的ldquo第一说法rdquo最能撼动目标客户的心引诱其产生购买欲望。本项目的目标是嘉恒盛世珑城周围的小区住户然后结合项目自身的物业素质和客观的市场状况对目标客户群进行分析:第一:总体学历水平?#32454;?#19987;科及大学?#31350;?#23398;历比例为第二:成交客户以城?#26412;用?#20026;主再辐射到周边区域购房者和城东及外地客户由以上的模式得出了以下嘉恒盛世珑城的客户定位如图所示:图()、楼盘?#20998;?#25151;屋本身的状态不但影响投资效益还影响人居环境和生活质量。买房是许多人一生中最大投资所以一个楼盘的?#20998;?#25104;为了购房者考虑的较多的因素。本项目所在的区域为迎宾大道以东、玉泉路以南在交通方面有BRT交通便利楼盘户型从一室一厅到三室三厅面积从平方米到平方米选择范围广开发商与物业管理方为金华市嘉恒房地产开发有限公?#23621;?#37329;地物业企业可靠、信誉高。综合整个楼盘的各个信息此楼盘的?#20998;适?#38750;常好的是一个?#26723;?#28040;费者投资的性价?#32570;冉细?#30340;楼盘。我们可以通过SWOT分析对项目进行定位:表嘉恒盛世珑城项目Swot分析嘉恒盛世珑城项目Swot分析Strength(优势)绿地覆盖率相对周边小区?#32454;摺?#20301;于迎宾大道东侧、玉泉东路南面西边是四季华庭南边是迎宾大道花园西北角为金华御园等中高档小区周边配套设施齐全小区规模也相对成熟。现就地理位置、周边配?#20303;?#20132;通条件?#30830;?#38754;分析:地理位置:项目离江北核心商业圈只有公里离江南核心商业圈有公里其位置的优越?#28304;?#25552;升了其地块的价值。是一个在江北中心地段总建筑面积达到万平方米的一站式生活城是迎宾大道的地标性建筑。周边配套:本项目楼下有世纪联华超市、环北公园、电信及移动营业厅、中国农业银行、工商银行、柳湖小学、华洲批发、易捷便利店、金华广福医?#21512;?#21271;两百?#36164;?#20197;休闲饮食为主的农家乐(环城北?#29359;?#36335;)乡村大院(北二环路)向东五百?#36164;?#27743;北商业圈。交通条件:路路路路。周边配套设施齐全交通便利出行方便。Weakness(劣势)项目容积?#24335;闲?#22312;?#24188;?#33298;适?#30830;?#38754;有所欠缺。项目在交通主干道附近临街住房声音稍有?#24615;印pportunity(机会)随着金华BRT的开通纵贯南北的公共交通方式已经成熟城北成为房地产开发商转移的主要市场。环城北路片区成熟的商业氛围以及密布的大型住宅区和成熟的商业氛围让这个区域的项目倍受投资者的关注。环城北路不仅?#24188;?#25104;熟更是有世纪联华、农家乐、批发市场等众多成熟的商业配套商气、人气均有保障。从政治机会来看:A、加大旧城改造工程的力度带动企业投?#19990;?#21160;经济内需加快推进危旧房、城中村、旧城区域改造及市场的外迁进一步拉动房地产项目开发进行投资通过向社会公开透明化采购商品房或主要采用鼓励货币化拆迁补偿安置?#30830;?#24335;带动?#29992;?#20303;房刚性需求。B、提供购房者?#20248;?#20837;学政策优惠围绕商品住房集中建设区配套建成公办示范性、优质品牌中小学在江北购房者?#20248;?#19982;当地?#29992;褡优?#19968;视同?#31034;?#36817;入学从市场机会来看:金华的房地产市场向来江北为贵贯穿南北的BRT开通以后城北的发展越发壮大。无论从周边配套还是交通条件?#27492;?#22478;北的发展都是大有潜力的。政府政策以及宏观经济调控方面都会加大对城北发展的力?#21462;?#22478;北承载了太多的期待:有购房者对房价抄底的期待、有开发商在逆势中寻求?#40644;?#30340;期待、有业界对后期楼市走势的期待。在此种发展前提下嘉恒盛世珑城的出现给了房地产开发商与购买者共同的曙光让它的出现更?#26723;?#26399;待。Threat(威胁)环城北?#29359;?#36817;房产发展迅速几家大型开发商在此都有开发项目。同商业圈的房地产项目有绿城御园、鸿基?#31246;丁?#34013;湾上林院、紫郡?#38454;?#37329;宇上城锦苑、都市欧情等房地产项目在此。市场竞争对手多、威胁大。想要突出重围做一个有特色让大众喜爱?#36861;?#20559;向的项目是一个重大难题。年下半年金华楼市价格有所下降政府调控不确定。在此种情况下楼盘趋势不明?#24066;?#22810;消费者依然是持币观望的态度对于楼盘销售十分不利。从项目的SWOT分析来看项目的劣势及威胁方面的问题不是很大是可以用优势和机会去避免的。项目在容积率上劣势在宣传上可以避开不谈在销售过程中用自身的优势去弥补。在后期的策划方案中加强队优势及机会的把?#21344;?#23569;劣势及威胁带来的负面影响。总的?#27492;?#26681;据对项目优势、劣势、机会、威胁?#30830;?#38754;的调查结果项目的发展潜力是非常大的。金华向来有ldquo东富北贵rdquo说法城北一?#31508;?#37329;华最佳?#24188;?#21306;域无论是从?#24188;?#29615;?#22330;?#37197;套设施还是商业圈都是金华最好的位置。快铁的规划、更多品牌商家入驻为这片区域再添升?#30331;?#21147;。在各大开发商引发的价格优惠战中市场上树立中高端的品牌形象且进行产品区分附加价值高性价比更高。在楼盘开展的策划中要加强万城品牌和嘉恒盛世珑城整体形象的整合推广以及销售产品以?#24049;?#30340;形象和口碑推动项目的销售以品牌和大盘概念为支撑并为以后的整个新城开发打下?#24049;?#30340;基础。(?#27169;?#24212;实事求是避免故意炒作以金华这次的嘉恒盛世珑城为例我们可以在宣传中对劣势避开不谈在销售过程中用自身的优势去弥补。在后期的策划方案中加强队优势及机会的把?#21344;?#23569;劣势及威胁带来的负面影响。(五)、应注重广告?#20998;?#37325;视广告创意在房地产的营销策划中口碑同样可以作为重要的传播渠道取得理想的传播效应。A、避免与其他楼盘主题冲撞要树立面目富有个性的文化艺术概念。B、与竞争对手相区别不单单的宣传环境而是挖掘项目能带给消费者的利益点与消费者达成共识。比如城北的发展、即将开通的BRT二号线?#21462;、广告做的好重要的是要有针对性要注重广告的?#20998;收?#26679;可以使消费者会有比?#32454;?#30340;预期。比如保集蓝郡、御景花园。D、要体现周到细致处处为业主着想的专业理念在物业管理上可以强调人性化服务?#21462;#?#20845;)产品和价格策略金华向来有ldquo东富北贵rdquo说法城北一?#31508;?#37329;华最佳?#24188;?#21306;域无论是从?#24188;?#29615;?#22330;?#37197;套设施还是商业圈。交通的规划、更多品牌商家入驻为这片区域再添升?#30331;?#21147;。在各大开发商引发的价格优惠战中市场上树立中高端的品牌形象且进行产品区分附加价值高性价比更高。在楼盘开展的策划中要加强万城品牌和嘉恒盛世珑城整体形象的整合推广以及销售产品以?#24049;?#30340;形象和口碑推动项目的销售以品牌和大盘概念为支撑并为以后的整个新城开发打下?#24049;?#30340;基础。对比了近两年城南和城北的价格趋势因为开发区域和主要项目的切换年双龙南街、江?#31995;?#22320;段较好售价较好的商品住宅的项目基本都已基本售?#39304;?#24180;城北市场热点逐?#38454;?#31227;到二环外实?#26159;?#22495;价格涨幅并不小但是因为这些项目起点?#31995;?#25152;以城北的变化不明显。城南区域价格的变化比较大年城南区域的成交均价达到了元平米上涨了。而城北区域的变化最小年元平米的成交均价仅上涨了。所以从对比数据来看涨幅并不明显。在此种现状下如果开发商以一种体验的心态去规划、设计、建造、经营一开始就营造出体验的氛围那么消费者的体验的好就会促进购房的欲望。在产品策略方面就能做?#25945;?#21035;之处对于消费者的吸引力也是巨大的。(七)、加强专业教育提高人员责任感加强对人员的培训提高他们的专业知识可以定期组织培训课程给人员学习和交流的机会让策划人员相互交流相互?#25945;?#21462;长补短。另一点房地产的营销策划是不断的创新和吸收新的理念因此在学习交流的过程中还要彻底的理解才能较好的运用到营销策划中去。同时策划人?#34987;?#38656;要?#32454;?#30340;责任感最好策划项目。七、总结随着BRT号线的建设开通城北的房价日益增加。由于去年的房地产市场有所紧缩的状况现在的金华房地产市场发展速度跟以前相比还是有所减慢的房价有所下降。就嘉恒盛世珑城这个楼盘而言房价与往年相比也是有所下降的但是与最初售楼的价格而言依然是有所上涨的。城北作为金华的大力发展区域在今后的交通及基础设施配套中都不会弱于其他地区反而有加强发展趋势。无论是从地域因素还是楼盘?#20998;?#32780;言嘉恒盛世珑城不会像其他小楼盘一样因政府的房地产政策调控而陨落。论文中通过对嘉恒盛世珑城项目的调查可以大致看出在未来的五年内在交通便利、基础设施配置完善、周边环境优美等如此优越的情况下嘉恒盛世珑城包括其周边的楼盘价格不会?#20013;?#21435;年房价的下?#30331;魘品?#32780;会?#34892;?#21183;待发的劲头。每个房地产项目的营销目标都是围绕楼盘销售进行的几乎没有一个楼盘不是为了盈利而建造。论文所调查的嘉恒盛世珑城项目也是如此此楼盘的营销目标是让楼盘受众多消费者喜爱让众多消费者从意愿购买到行动购买。制定最佳销售方案让楼盘能够销售?#40644;?#32418;火让开发商与消费者达到利益最大化。参?#22025;?#29486;陈聪?#31243;?#25105;国房地产营销管理《科技信息》陈黎娜房地产开发企业的市场营销《中国水运(理论版)》范恒?#20581;?#20013;国房地产市场》武?#28023;?#28246;北人民出版社菲利浦middot科特勒《营销管理?#32321;本?#20013;国人民大学出版社PAGE

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          新课改视野下建构高中语文教学实验成果报告(32KB)

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