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          房地产税对房地产价格影响研究

          東門涙
          2019-03-03 0人阅读 0 0 0 暂无简介 举报

          简介:本文档为《房地产税对房地产价格影响研究doc》,可适用于领域

          房地产税对房地产价格影响研究摘要:在中国房地产市场快速发展的背景下本文以房地产税对房地产价格的影响为研究对象分为文献综述理论研究、实证检验三个部分。基于本文的分析研究可以得到如下结论?#28023;ǎ?#25151;地产税收对房地产价格的影响取决于房地产税收地方政府公共支出房地产价值这三者的相关联。()面临巨大挑战的物业税改革短期内能够有效地对目前的房地产市场进行调控能对房地产价格上涨起到有效的抑制作用。关键词:房地产税房地产价格物业税TheImpactofRealEstateTaxonRealEstatePriceAbstract:InthecontextoftherapiddevelopmentofChina#srealestatemarketthispapertakestheinfluenceofrealestatetaxonrealestatepriceastheresearchobjectwhichisdividedintothreeparts:literaturereviewtheoreticalresearchandempiricaltestBasedontheanalysisofthispaperwecangetthefollowingconclusions:()Howtherealestatepriceisaffectedbytherealestatetaxmainlydependsontherealestatetaxlocalpublicexpenditureandtherelevanceofrealestatevalue()ThehugechallengefacingthepropertytaxreformcaneffectivelycontrolthecurrentrealestatemarketcanplayaneffectiveroleinthesuppressionofrealestatepricesKeywords:realestatetaxrealestatepricepropertytax绪论研究背景目前国内关于房地产的研究大都还停留在对策?#25945;?#21644;政策研究上很缺少对房地产对房地产价格影响效应的深入的理论分析或者实证研究所以现在的研究还有进一?#25945;教?#30340;可能性和必要性。从现实角度来看这篇文章的现实背景包括如下三个方面?#28023;ǎ?#36805;速发展中房地产市场引人注目房地产相关税收所能起到的调控作用也更加更加的明显。年为了应对房地产过热现象政府对上海广州杭州等城市出台了一些宏观调控政策比如同年月日推出的《关于促进房地产市场?#20013;?#20581;康发展的通知》还有年月日推出的《关于切实稳定住房地产价格格的通知》政府非常希望可以通过颁布和实施这些政策稳定我国的房地产市场的价格调节房地产市场的供需平衡。()我国房地产市场税收制度弊端丛生。所以非常有研究的实际意义如果没有得到充分的研究那么我们可能会缺乏改革的动力。比如说我们的房地产税收政策普遍存在税种繁杂税制结构非常不合理税?#23637;?#23487;不清等问题。目前针对我国的土地房地产房地产企业收缴的税种就高达?#21046;?#20013;直接对房地产征税的就有种。况且各个税种的开征时期存在差异设置的时候是为了?#35270;?#24403;时情况下的经济状况相对?#27492;?#20855;有较大的时效性但是一直到现在都还没有进行及时的革新所以那些税种现在起到的作用无异于杯水车?#32564;?#33267;会起到影响房地产市场健康发展的反作用。()房地产税改革迫在眉睫。物业税的征收即将开启所以我们很有必要对房地产税进行更加详细的研究。年月上海和重庆同时开始实行物业税的试点方案这体现了我国财产税制度完善的决心也体现了国?#19994;?#25511;不合理的房地产价格推动房地产市场走向良性发展轨道的决心。研究目的和研究意义()探寻房地产税对房地产市场价格的影响房地产税的改变与房地产价格改变之间的关系。近年来我国的房地产市场?#20013;?#21319;温房地产价格也像脱缰的野马这其中不仅是中国?#29992;?#25110;者企业正常的生产生活所需引起的房地产市场的正常增长更大的可能性是存在着?#29616;?#30340;投机行为中国政府为了抑制过热的房地产价格?#20048;?#25151;地产市场泡沫推出了一系列的宏观经济调控政策其中房地产税?#20405;?#35201;的一个手段。本文正是基于这样的考虑才通过一系列文献参考以及实证分析希望能够理解房地产税到?#36164;?#20197;何种方式影响着我国的房地产价格它的影响机理究竟是什么。()?#25945;?#25151;地产税改革主要是物业税的实施可能对房地产价格带来的影响。自中国开始改革货币化住房制度中国?#29992;?#30340;自住房拥有比例不断提高这一趋势也带动了房地产市场的?#27604;?#21457;展。进入世纪中国政府开始考虑进行房地产税改革尤其关注房屋保有?#26041;?#30340;税收制度情况。年月日十六届三中全会提出要ldquo实施城镇建设税费改革条件具备时对不动产开征统?#36824;?#33539;的物业税相应取消有关税费rdquo这一提要吹响了房地产改革的号角。年月日在大家的翘首期盼下中国的物业税终于出台了重庆和上海作为全国物业税试点城市率先开始征收物业税。物业税mdashmdash全国人民都特别关注且寄予厚望的税种它对房地产价格的影响究竟是什么样本文认为物业税对房地产价格的影响取决于多种因素而房地产价格主要取决于供求关系。长期来看不能仅仅希望以征收物业税来抑制房地产价格而需要考虑和研究的课题还有物业税税率的高低和?#29992;?#30340;基本?#24188;?#38656;求。综上所述针对我国房地产市场的发展现状本文分析了现存的房地产税与房地产价格的联系分析了征收物业税对房地产价格的短期影响和长期影响最后就如何遏制房地产价格过快上涨提出了相应的对策建议。我衷心的希望这能够对?#24179;?#25105;国的房地产市场健康稳定发展提供绵薄之力。研究内容与方法本文首先提出了我国房地产税的房地产价格效应这一研究主题通过理论分析探究房地产税与房地产价格的影响机理最后主要?#28216;?#19994;税角度展开论述并提出优化房地产税改革的政策建议。本文主要内容结构?#25165;?#22914;下:第一章绪论。主要介绍了研究背景和意义阐明研究的内容。第二章文献综述。通过对国内外相关文章著作的参考学习总结又结合了本文的主题围绕着房地产税房地产价格以及物业税三个方面进行了全面的学习探寻房地产税收对房地产价格的影响。着重研究了房地产税对房地产价格的影响以及物业税对房地产价格的影响。第三章我国房地产税对房地产价格影响机制的理论分析。回顾了我国房地产税的发展过程对房地产税与房地产价格的联系形成初步认识为下文的实证性分析以及结论的得出进行了有力的铺垫。第四章房地产税对房地产价格影响的实证性研究。主要分析了物业税的征收前景分析了上海和重庆两地年的物业税试点情况结合?#20013;?#31246;收体系对我国房地产税改革给出一些建议。第五章总结了房地产税对房地产价格的影响同时提出一些有益于我国房地产市场健康发展的建议。本文通过对文献研究、理论分析、实证检验?#30830;?#27861;的综合运用分析了房地产税影响房地产价格的机理和特征研究了物业税对房地产价格可能存在的影响提出一些改革建议。文献综述房地产税对房地产价格影响的理论基础房地产税在很多西方国家中属于财产税的主要构成部分在各种各样的国内外文献中各位学者也经常会把房地产税财产税不动产税视为几近等同的概念。考虑到西方国家在财产税的研究上具有更多的经验相关的文献和文章更加丰富所以本文在分析我国房地产税收与房地产价格关系的研究时候也加入了一部分关于财产税的相关研究以使得文章更有说服力。房地产税对房地产价格影响的的受益论和新论之争房地产税收的历史虽然很悠久但是关于房地产税收的争论却?#27704;?#27809;有停止就像人类一直在探寻人类的起点一样关于房地产税收讨论的焦点也是房地产税的定义问题以及归宿问题。大家争论的问题主要是房地产税到?#36164;?#19968;种什么性质的税收?针对这个疑问存在两种完全不同的观点?#28023;ǎ?#30001;Hamilton()提出经过White()Hamilton()和Fischel()进一步发展的受益论。()由Mieszkowski()提出并由Zodrow和Mieszkowski()拓展的新论。从受益论的角度分析房地产税与房地产价格的关系从受益论的角度来看房地产税与房地产价格关系我们可以得到:以受益论的观点看来房地产税是中性的它并不具备扭曲效应换言之就是说征收房地产税会对房地产的资源配置效率产生很大的影响。在年和年Hamilton拓展了Tiebout在年提出的这一受益论的模?#36864;?#37325;新引入了房地产税地方公共支出与房地产价格之间的关系。Hamilton假设:各地方政府有能力可以规定所管?#35282;?#22495;内房价的底线可以对区域进行严格的区分。在这一假设下可以得出的结论是:?#29992;?#22312;面对住房的选择的时候会根据房地产税收的具体情况而做出相应的改变同时他们?#19981;?#32771;虑在购房的时候对房屋附近的公共服务的需求结?#29486;?#24049;的消费习惯而决定是要在哪儿购房。所以说其实房地产税对房价的影响并不是单一变量的关系其还受到公共服务优劣的影响受到房屋价值的影响所以这三者存在着明显的关联性。在年和年Hamilton拓展了Tiebout在年提出的这一受益论的模?#36864;?#37325;新引入了房地产税地方公共支出与房地产价格之间的关系。在年至年间Fischel对他一?#26412;?#24471;存在问题的受益论提出了疑问并?#21307;?#34892;了补充他认为在前人的模型中政?#25105;?#32032;这个极端重要的因素一直都在被忽略中所以他在自己的新模型中引入了ldquo分区rdquo这个变量在他的文章中他提出房地产税究竟是否是收益税主要取决于政府要看地方政府是否把房地产的相关税收当作为了地区发展融资而必须支付的成本。后来者也受到他的观点的启发在后来的研究中很多人专门整理和归纳了受益论我国还有部分学者用受益论来解释房地产价格的波动。?#26377;?#35770;的角度分析房地产税与房地产价格的关系房地产税新论主要是由学者Mieszkowski在年提出的并由Aaron()、和Zodrow()等进行拓展。与受益论不同的?#20999;?#35770;学认为房地产税不是中性的对房地产征收房地产税会对房地产的资源配置产生扭曲进而影响资源配置效率。对于Harberger在提出的的税负归宿一般均衡模型Mieszkowski在年进行了一定的调整使得这个模型变得更加?#35270;?#20851;于房地产税问题的研究。传统观点的角度分析房地产税与房地产价格的关系在受益论和新论之争如火如荼地进行的时候还有部分学者提出了房地产税是货物税这?#36824;?#28857;也就是我们所说的ldquo传统观点rdquo。传统观点是基于局部均衡分析理论来研究房地产税与房地产价格的关系的这?#36824;?#28857;认为由于房地产的供给缺乏弹?#36816;?#20197;房地产的税负主要是由房地产的持有人来承担的购买人承担的房地产税收的比例是相对比较少的房地产税是中性的。房地产税?#23637;?#23487;与转嫁房地产税收所得?#31283;ズ未?#25151;地产税收的归宿到?#36164;?#21738;里?针对这个问题研究的实质其实还是房地产的税收到?#36164;?#29992;什么途径来影响房地产价格的。归宿问题涉及到法定归宿和经济归宿两个方面。针对这一问题存在着比较多争议当然这都是学术研究中存在的正常现象百家争鸣才会不断有新的知识火花迸溅嘛。针对这一问题我们之前提到过的经典的新论受益论传统论都有他?#20146;?#24049;的观点。接下来我们具体分析一下各家的观点。ldquo传统观点rdquo的支持者则把房地产税看做一种货物税在房地产税?#23637;?#23487;的观点上ldquo传统观点rdquo持有人和新论的支持者们如出一辙他们认为房地产的税收最终是会转嫁给房地产持有人的。因为研究房地产税的传统观点的学者们更多的是专注于对土地研究涉及到地价税收和地租税收而这种税收是很难转移的因此传统观点也就认为房地产税的最终承担人是土地所有者。新论的支持者(如Mieszkowski等)认为房地产税是一种资本税为什么这样?#30340;兀?#22240;为其实?#29359;?#21040;底房地产税的实?#39135;?#25285;人是房屋的所有人也就是说尽管资本在政府的某个?#35282;?#20869;是可以自由流动的但是由于房地产的供给能力是受到很大的局限性的就是供给其实并没有很大的弹?#36816;?#20197;如果在全国范围内实行全国性的房地产税收政策最后的结果仍然是房地产的税收会转嫁到房地产所有人的身上所以房地产税收被彻底资本化房地产税是属于资本税的。受益论支持者则认为房地产税其实是一种公共服务使用费因为物业税的税收收入可以用来投入基础设施医疗教育的建设拓展地方公共服务维护公共?#36393;?#22240;此。就像Tiebout()指出房地产税?#23637;?#23487;问题的研究是没有什么意义的因为他们缴纳的房地产税就单纯是用来购买公共服务的他们通过ldquo用脚投票rdquo的方式来?#35282;?#29992;这样的方式来让地方政府不得不学会用最少的税收收入来满足?#29992;?#23545;公共服务的高要求。陈多长()针对房地产归宿问题得出了一个较广为人知并?#26131;?#32467;性的结论。他认为研究房地产的归宿问题实质上研究的是房地产税所具有的影响力它的影响范围和影响强度到底如何就是通过归宿问题来体现的。而房地产税的转嫁问题其实研究的是房地产税?#24189;?#31246;人的真实承担人之间的转移分配过程。他认为房地产的供给是具有相对的弹性的所以房地产所以房地产的税负是一定会转移的其转移的?#38382;?#19981;过是往前或者往后。在学术?#25945;?#20013;针对任?#25105;?#20010;主题都会有不同的学者不同的流派提出不同的观点支持不同的意见。在针对房地产税的归宿与转嫁问题上也不外乎如是当然有很多学者认为房地产税收会前移最终是通过提高了房价来后移给消费者另外一些就认为房地产税会后移是由资本所有者最终承担(Break)。大家之所以会产生不同的理解和研究结果主要?#19988;?#20026;每个人在研究的时候采用的模板和标准都不一样在学术的?#25945;?#20013;也不存在所谓的标准公说公有理婆说婆有理因为大家的模型假设设定的房地产税收的征收范围都不一样失之毫厘差之千里带来不一样的结论自然也就是很正常的事情了我们后人在研究的过程中各取所需即可。总而言之言而总之通过对上文各家之言的分析和总结我们发现在所有人的研究中都非常着重研究了房地产的供需关系并且由此来分析房地产税的归宿和转嫁问题。如果房地产的供给弹性越小承担的房地产税收的压力就越大但是由于各位学者在研究供需弹性的时候得出的结论也存在很大的差异所以归宿和转嫁问题也就不一而是。房地产税对房地产价格影响的实证经验房地产税对于大多数国家和地区?#27492;?#37117;是一个很重要的税收相当部分的地区房地产税制已经相当完善房地产的税收也已经成为地方政府有效收入来源很大程度上对国家经济来源起到了重要的帮衬作用对于房地产的市场?#37096;?#20197;起到很重要的调节作用而我们国家房地产市场?#20849;还?#31283;定面对房地产税收问题等还面临着很大的挑战和未解的难题这些国家和地区的成功是很?#26723;?#25105;们国?#26131;?#32467;经验学习和借鉴的。通过对美国英国和日本德国韩国的房地产税制度改革前后的总结分析我们希望能够得到一些收获。美英日等国的房地产税制改革具体见表。表美国等房地产税收改革经验国家税制改革内容税制改革效果美国()财产税税率上限为()没有三分之二以上的本地?#29992;?#30340;同意州政府无权开征财产税财产税在纳税人收入中所占的比例快速显著下降部分地区征收所得税以弥补减少的财产税英国()?#20146;?#23429;建筑财产税税率由中央政府决定根据个地方成人人数分配给各个地方政府。()废除对住宅地块征收的财产税调整为地方政府征收?#36865;?#31246;调整?#36865;?#31246;为市政税由于税制不完整多地出?#32622;?#20247;抵制?#36865;?#31246;的抗议活动导致撒切尔政府倒台民众抗税运动减少地方公共财政收入增加德国()土地不同实行不同税率()征收土地增值税总地价税()取消物业税增加公共财政收入优化土地资源利用?#26723;?#20225;业与个人税收负担改善地区投资环境日本根据?#24230;?#26412;税收报告书》:废除地租开征固定资产税强化土地保有税新征收地价税同时提高了固定资产税的评估税额促进房地产市场发展完善?#36865;?#22320;税制体系有效地遏制了盛行的房地产投机行为?#26723;?#20102;房地产价格速?#21462;?#38889;国征收土地综合保有税()建立完善的土地评估体系()开征土地增值税()加强土地登记制度管理()颁布《不动产综合对策》税制改革后房地产市场开始降温土地价格开始回落房地产投机行为减少实现房地产市场透明化抑制?#36865;?#26426;行为扩大了供给。从这三个方面对房地产市场进行了全面的调控。资料来源:根据相关资料整理而成。通过总结以上国家房地产税改革经验可以看出房地产税的改革对于房地产市场的调节投机行为的遏制房地产市场发展的稳定都起到了重要的作用。反映在房地产价格上就是房地产税制改革前后房地产价格会发生变化。我们可以看出:如果一个房地产税制的改革可以?#26723;?#32435;税人(包括?#29992;?#25110;和企业)的税收负担那么这个改革最终是会遏制房地产价格上涨的但是如果某个改革是为了打击投机行为那么这个改革极有可能会导致房地产市场价格下跌。世界各国税收改革前后房地产价格年平均变化情况如表所示。表世界各国税收改革前后年房地产价格年平均变化表资料来源:BoelhouwerPHaffnerMNeuteboomPHousePriceandIncomeTaxintheNetherlandsAnInternationalPerspectiveJHousingStudies():房地产税收改革对房地产价格影响不明?#21592;?#21033;时的改革效果分析改革前的到改革后的房地产价格变化的确不明?#36816;得?#27604;利时税制改革并没有发生重大的改变扩大税收的优惠政策也并没有足以解释房地产价格上升的原因。具体?#27492;当?#21033;时的改革方案是加大首次购房的税收优惠政策?#26723;?#36141;首房的门槛希望每个?#29992;?#37117;能拥有自己的住房但是由于对购买一般性住房的优惠政策微乎其微所以实施改革四年以来比利时的房地产价格变化并不明显。而荷兰的情况分析起来也和比利时差不多最后的结果都是房地产税收改革对房地产价格并没有产生很大的区别该国的房地产价格从二十世纪九十年代就一直在上涨年开始实施物业税改革以后与?#36865;?#26102;由于边际税?#24335;档退?#20197;基本抵消了贷款利息扣去后的净效果导致了家庭的可支配收入是提高了的所以房地产价格的平均增幅只实现了很小幅度的?#26723;?#20174;改革前的到改革后的。所以在房地产税进行改革的同时我们并不能忽视在改革实施期间可能产生的附件反应这些也都可能会影响到税收改革效果?#19981;?#24433;响到房地产价格的改变。房地产税收改革对房地产价格影响明显丹麦挪威瑞典以及英国在房地产税制改革前后房地产价格变化幅度较大丹麦由改革前的转变成改革后的挪威从改革前的到改革后的而瑞典由到英国由到其变化幅度都是比较大的所以在假设其他条件不变的情况下在这几个国家房地产税制改革对房地产价格产生了较大的影响力当?#25442;?#20110;事实的考虑我们并不能简单的得出结论就是房地产税制的改革引起的房地产价格的改变因为这是一个充分不必要条件。意大利财产税对房地产价格的影响引入意大利税务系统的IMU(ImpostaMunicipaleUnica:单一市政税)住宅和商业建筑物和可开发土地的地方财产税重新开始了一个旧的政治辩论开始于年当意大利城市被给予通过ICI(ImpostaComunalesugliImmobili)征收财产的许可。这是当地政府征收的当地财产税。它是基于地产租金价值(valorecatastale)的年度征费。与政治辩论同时发生的还有类似的科学辩论主要涉及诸如尺度竞争和税?#23637;?#24179;方面的主题(Pellegrino和PiacenzaLongobardiBaldini等Bordignon等)。据作者所知没有人调查过这些税收对房地产市场可能产生的影响。尤其是没有人?#25945;?#36807;引入税收是否削弱了新住房的供应甚至矛盾的是这一结构的副作用是有助于增加建筑许可证的发放促进意大利城市发展?#36864;?#21518;的土壤密封。在土地使用变化的所有种类中城市发展?#20146;?#36843;切的。与土地使用的其它变化不同例如农业用地为了新住房或基础设施而开发农业用地属于永久性的开发?#36864;?#26159;逆转也非常困难和缓慢并?#25233;?#33021;以非常高的成本进行补救(EEA和JRC)。因此城镇化?#20146;?#20027;要的土地消耗行为(EEAandJCR,)。所以考虑到土地在所有生态系统过程中的重要作用(Dominatiaetal,)考虑到针对土地封存对经济和环境影响的?#20013;?#19981;断的争论(Fischeretal,)调查城市化扩张的主要影响因素和地方公共政策是非常有经济意义的。得益于有利的市场环境和年代通过的财政和制度改革引进财产税有效地促进了建设活动的进行或者说它至少没有对建设活动产生阻碍。更确切地说房产税使得开发商和市政之间产生了一种可以让双方共赢的相关性。事实上财政改革引起的ICI税已经成为增加地方收入和补偿中央政府向市政府拨款的最重要工具。因此由于市政?#26412;?#26377;权授予规划和颁发建筑许可证在其他条件不变的情况下进行建设投资可能会因为较不严格(?#35270;?#24615;)的土地利用和或城市政策而受益。换句话说由于年代推行的权力下放进程?#36864;?#21518;市政府日益增加的财政需求地方行政?#26412;?#21487;能已经在利用城市规划这一方法来对?#23545;?#31639;限制。尽管这种做法可能?#26723;?#20102;价格波动但同时也导致了对土地的利用更大的改变。土地监管能够抑制或促进供给应对外部需求冲击的迅速反应因?#36865;?#22320;监管也被看作一个可以影响房地产市场均衡价格的因素(Hilber和VermeulenGlaeser等)。另有研究把ldquo影响费用rdquo当作一种特定类型的监管政策并且分析了它与新住房供应之间的关系(Ihlanfeldt和ShaughnessyBurge和Ihlanfeldtab)。根据理论预期统计结果显著表明了开发或影响费用会对新建筑产生?#21512;潁?#34429;然小)影响(Mayer和Somervillea)。通常情况下就意大利的情况而言开发监管影响费和物业税是地方市政?#26412;?#30340;责任。如果不能够对这些进行恰当的实施和整合则可能出现财政和城市规划政策之间的平衡。佛罗里达州的房地产税和房价上涨根据联邦住房企业监督办公室(OFHEO)公布的重复销售指数在全国均质房价在年第一季度和年第四季度之间增加了%。针对这种现象各方都提供了解?#20572;?#38656;求方的解释是比如人口趋势更多样的融资选择投机性购买供应方的解释是比如建设成本上涨和土地更加稀缺。无论是什?#19995;?#22240;房价迅速上涨都有显着的福利成本特别是对寻?#19994;?#20215;或中等价格住房的家庭。提交房价是首次购房的重要?#20064;?#21487;能会延长上班族的通勤距离因为购房者会被迫在偏远的郊区或郊外社区购买更便宜的住房。然而在一些州mdashmdash特别是位于阳光地带mdashmdash需求和人口趋势无疑刺激了大量的移民?#36864;?#21518;的房价上涨数据表明快速的人口增长并不意味着快速的价格上涨。表展示了一些简单的统计数据。我们在OFHEO住房价格指数中计算年到年之间的大都市统计区(MSA)水平层面的升值并根据价格增?#21040;?#25152;有州的测量统记分析分成四分位数。我们比较了四个人口快速增长的州mdashmdash德克萨斯州?#27704;?#31119;尼?#20405;?#20315;罗里达州和北卡罗来纳州截至年的人口普查他们分别位于绝对人口增长的第一位第二位第三位和第六位。我们看到尽管佛罗里达州和?#27704;?#31119;尼?#20405;?#30340;房价涨幅在前个州的测量统计分析值最高但是德克萨斯州和北卡罗来纳州的房价涨幅在后个州的测量统计分析值?#20146;?#39640;的。在大都市地区佛罗里达州和?#27704;?#31119;尼?#20405;?#30340;平均房价在年和年之间分别上涨了%和%而德克萨斯州和北卡罗来纳州仅分别增长了%和%。这些数据表明尽管需求快速增长德克萨斯州和北卡罗来纳州的房价并没有像其他房价快速增长的州一样快速上涨。显然在德克萨斯州和北卡罗来纳州随着需求的增长供应量也相应增加。可以通过颁布法规来影响土地使用开发的模式使社区更具吸引力并减轻由发展造成的环境的负外部性。实际上这些法规包含了大量的规则这些规则旨在影响?#24066;?#33539;围内的发展水平和发展类型。地方土地使用管制的最常见?#38382;?#26159;限制性区域划分其规定了管?#35282;?#20869;不同区域的不同发展可能性。除此之外地方政府通常把开发商在被授予建设许可之前进行的影响和许可费用以及环境影响研究当作其监管手段。在佛罗里达州和越来越多的其他州法规的一个重要子集是实施国?#20197;?#38271;管理任务全面计划的那些法规。最后一些规定旨在减缓或停止发展比如年度建筑许可证上限城镇化边界和最小地块大小限制。尽管土地使用条例可能给?#29992;?#24102;来好处但他们抑制了住房供应。在住房需求增加的地区遵规和执行土地使用条例的成本减少了新房的供应量这可能导致更高的房价这取决于监管成本是向后转移到土地所有者还是向前转移到住房消费者。了解法规和房价之间的联系对于?#23454;?#35780;估监管政策至关重要。房地产税对房地产价格的影响房地产的价格是衡量民众财富价值的重要经济指标同时房地产价格也是房地产市场的信号灯。而房地产相关税收的经济和政策效应都将以房地产价格变动的?#38382;?#26377;所体现。、房地产价格与供给弹性的关?#30340;闟irmans等学者提出ldquo减轻房地产税负能有效地刺激房地产需求增加加入房地产市场的供给没有弹性房地产的价格将会上涨如果房地产市场供给有弹性则房地产价格不变或者下降。我国学者也就相关问题进行过分析并?#19994;?#20986;相同的结论。()刘成龙、汪昊()在TchaKuriyama年提出的模型帮助下实证性地估算出了我国房地产市场长期和短期的供求价格的弹性发现这?#36824;?#32473;需求曲线并不是常规状态短期的需求弹性是负的长期的需求弹性是正的而供给弹性显示是负的也就是说房地产的税负是很轻易就可以转嫁给需求方也就是购买者消费者身上的。()杨绍媛徐晓()在利用模型分析后也发现我国房地产需求弹性?#38386;?#29616;有税制下的房地产税负实际上都可转嫁给消费者所以也就会引起房价上涨。()况?#25353;螅ǎ?#32771;察了住房物业税对房地产价格的影响研究发现:物业税对房地产价格的抑制作用具有局限性、?#29992;?#23545;未来的预期比物业税对房地产价格影响更大。、房地产税公共支出与房地产价格关系在其?#20817;?#20010;关于地方支出的纯理论》一文中美国经济学家Tiebout()提出了著名的Tiebout模型指出?#29992;?#20250;根据掌握的税收负担和公共服务水平信息选择符?#29486;?#24049;收入和支出偏好的地区?#24188; ?#19968;个理论的提出只是为了让后人有更多的机会去完善它而已此模型也不例外美国著名财政学家Oates正是基于此Tiebout模型又对美国某部个城镇的房地产税进行统计调查发现房地产价格和地方公共服务水平?#25910;?#30456;关但是与房地产税成?#21512;?#20851;。加大房地产税收负担地方政府也就会加大地方公共服务的支出水平那么由于公共服务的增加而带来的社会效益则有可能会抵消房地产税收增加带来的负面效应此时我们可以得出结论房地产的价格不会?#26723;?#21453;而会上升。通过对Oates的研究结论的总结我们可以很明显地看出在研究房地产税收对房地产价格的影响的时候我们一定要考虑公共支出的效果否则实证研究的结果将有失偏颇。毕竟在现实社会中这些因素?#21152;?#35813;被加以考虑他们并不是单?#26469;?#22312;的。有越来越多的经济文?#36164;?#20851;于房产价值法规的影响。Quigley和Rosenthal(年)关于法规和房价的概述文件发现缺乏共识他们认为研究中的方法和测量差异。他们认为大多数研究依靠限制性指数基于法规的数量和类型实际上由于执行方面的差异可能无法反映一个司法管?#35282;?#30340;真正的限制性程?#21462;?#22312;认识到这一点Glaeser和Gyourko(以下称为GG)和Glaeser等人最近的工作(a后文GGS)建议一种替代方法来衡量法规对价格的影响。GG和GGS认为房价(扣除建筑成本)包括房屋所在地段的价值和满足所有土地使用法规的价值。他们的研究包括了他们称之为监管税的部分将其作为最后一个组成部分他们认为他们研究的税收是房屋供应被抑制的结果并且在很大程度上造成了在美国各大城市居高不下的房价。物业税改革对房地产价格的影响研究而在房地产税改革对房地产价格的影响方面的研究也存在着明显的争议?#28023;ǎ┍本?#22823;学中国经济研究中心宏观组在年的研究结论中提出了一个相对完整的房地产税改革方案该研究组的这个方案就是为了在改革后能够有效地抑制房地产价格最好是房地产价格能够有效地下跌但是到底能?#26723;?#22810;少则取决于具体的政策?#25165;擰#ǎ?#20309;洋()年在?#26412;?#22823;学中国经济研究中心宏观组年提出的改革方案的基础上测算了对存量房进行房地产税收改革以后的效应却得到了相反的结论他认为改革物业税难以实现物业税的筹集也没办法对房地产市场起到有效的调控作用。()路永民()年通过动态随机一般均衡理论在大量的数据假设条件下分析了物业税改革对房地产市场的宏观经济效应他认为对房地产征收物业税长期来看可能会?#26723;?#25151;贷或?#20449;?#30340;价格对宏观经济波动也能起到有效的平衡作用但是要付出的代价?#35789;薔用?#30340;福利损失。()王敏()通过房地产供给为切入点以动态均衡模型为依据认为房地产税在短期内是会?#26723;?#20215;格但是长期?#27492;?#20854;抑制作用并不明显甚至最终还是会提高房地产价格。另外还有学者认为房地产税对房地产价格的作用主要是其能否产生预期积极影响关键是要看后期的政策会不会跟进。他们认为在其他政策条件比如说税基税率如何征收等都还没有确定的时候?#25945;?#36825;个问题具有很大的不确定性是没有意义的。()徐长生()则认为物业税的改革能够从正面对房地产进行有效的调节。面对目前房地产价格上涨过快这一现象人们对物业税抱有很大的希望但是物业税到底能不能影响到房地产的价格是受到很多因素的影响的房地产的价格其实主要是受到供需关系的影响。短期看物业税的出台能够威慑过快高涨的房地产价格但是长期来看仅仅依靠物业税就想要?#26723;?#25151;价是不契合实际的在抑制房地产价格这件事上还有很多事情要做。我国房地产税对房地产价格影响机制?#20013;?#25151;地产税收体系自建国以来我国政府希望通过有效的宏观调控政策对房地产市场进行有效的管控同时丰富我国的房地产税收政策同时也是对我国税收系统的完善。其中针对土地与房屋使用的课税发展历史见表。表我国土地与房屋使用课税时间标志事件意义年新《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》对外商投资企业外国企业征收城镇土地使用税完善并最终确立国内外统一的暂新的房地产税收体?#30340;?#24320;始实施新的《中国人民共和国耕地占用税暂行条例》对外国企业征收耕地占用税年废除《城市房地产税暂行条例》外商投资企业外国企业及组织和外籍个人依照《中华人民共和国物业税暂行条例?#26041;?#32435;物业税资料来源:根据相关资料整理。目前中国的房地产开发可划分为开发流转和保有三个?#26041;?#28041;及到这三个方面有关的税收涉及到物业税城镇土地使用税企业所得税个人所得税印花税契税城市维护建设税。根据课税的?#26041;?#21010;分可以分为交易?#26041;?#30340;税收和保有?#26041;?#30340;税收。详见表。表中国房地产相关税一览表税种纳税人计税依据税?#24335;?#26131;?#26041;?#32789;地占用税占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人实?#25910;?#29992;的耕地面积元平方米土地增值税有偿转让国有土地使用权地上建筑物以及其他附着物并取得收入的单位和个人纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额以后余额为增值额(四级超?#19990;?#36827;税率)企业所得税中国境内有生产经营所得和其他所得的企业应纳税所得个人所得税在中国境内有住所或者没有住所但是在境内?#24188;?#28385;一年的个人从中国境内和境外取得的所得财产转让所得以转让ldquo产的收入rdquo额减除产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额印花税在中国境内书立领受规定凭证的单位和个人房屋产权转移时双方当时签订的合同价格permil契税在中国境内转移土地房屋权属承受的单位和个人房屋产权转移时双方当时签订的合同价格城市维护建设税从事工商经营缴纳增值税消费税的单位和个人纳税人实?#24335;?#32435;的增值税和消费税之和保有有?#26041;?#22478;镇土地使用税在城市县城建制镇工矿区范围内使用土地的单位和个人纳税人实?#25910;?#29992;的土地面积元㎡物业税房屋产权所有人房产原值一次减除后的余值房产出租的以房产租金收入为物业税的计税依据。年或年资料来源:根据相关资料整理。总结上文可以得到我国房地产税种设置的历?#36153;?#21270;过程分为初创阶段萎缩阶段?#25351;从?#24314;设阶段完?#24179;?#27573;。如图所示完?#24179;?#27573;耕地占用税城镇土地使用税土地增值税物业税城市房地产税契税helliphellip初创阶段契税印花税城市房地产税?#25351;从?#24314;设阶段耕地占用城镇土地使用税物业税城市房地产税契税萎缩阶段契税城市房地产税工商统一税图我国房地产税种设置的演进房地产税对房地产价格影响机制分析本节将从交易?#26041;?#21644;保有?#26041;?#20998;析房地产税收对房地产价格影响的理论分析。交易?#26041;?#30340;房地产税收对房地产价格的影响机制企业为了取得土地时要缴?#21892;?#31246;按照契约合同的缴纳由于税?#24335;细?#25152;以契税的税额?#27493;?#22823;。同时如果取得的土地涉及到耕地则还要缴纳耕地占用税青苗补偿费?#21462;?#21518;期再开发过程中还要缴纳土地使用税。最后建安企业还要缴纳开发建设?#26041;?#27969;转税mdashmdash营业税教育税费?#26696;?#21152;城乡建设费。这些开发及交易?#26041;?#30340;税收对房地产价格都将产生一定的影响。本文将简单分析土地增值税和企业所得税对房地产价格的影响。土地增值税对房地产价格的影响土地增值税是对房地产转让的收入扣除了成本费用以后增?#30423;?#30340;部分征税所以成本费用这些不改变的情况下房地产的销售价格越高缴纳的土地增值税也就越高。缴纳的土地增值税与房地产的价格正相关。年以后土地增值税的缴纳方式改变了清算式的缴纳方式使得土地增值税占销售收入的比重大幅度得?#25945;?#39640;所以也就对房地产的价格产生了较大的影响:出于投机心理很多投资商会囤积大量的土地而实行了清算政策以后囤积土地的成本会大大地提高所以年土地增值税改革以后则非常有助于盘活闲置的土地有效地减少?#36865;?#22320;市场的供给压力提高土地的有效供给如此可以加快二级市场的流转速度有益于房地产价格的下降。企业所得税对房地产价格的影响我国的房地产开发投资金额数十年来不断地扩大也即指房地产开发公?#23613;?#21830;品房建设公司及其他房地产开发法人单位和附属于其他法人单位实际从事房地产开发或经营的活动单位统一开发投资不包括单纯的土地交易活动。如图所示。图房地产开发投资总额(亿元)资料来源:中华人民共和国国家统计局()。企业所得税是根据各个企业的具体获利情况而缴纳的所得税其值与企业的利润总额成正相关而房地产价格的高低直接影响房地产企业的盈利也就影响到了房地产企业所得税的多少。同样企业所得税?#19981;?#21453;过来影响房地产价格的高低。企业获得税后利润不变的情况所得税越多房地产价格也就越高所以房地产价格也受到企业所得税的直接影响并且两者成正相关。保有?#26041;?#30340;房地产税收对房地产价格的影响机制物业税对房地产价格的影响:基于VEC模型分析个人住房物业税的开征是一个重要的税收政策。物业税的征收对建立健全我国的财产税体制规范税费制度完善房地产税收制度改变不动产ldquo重交易轻保有rdquo的?#32622;?#20855;有重要意义。但是开征物业税对房地产价格将会产生什么样的影响?上海和重庆物业税改革试点反映了地方政府希望取得公共收入的愿望。但是对个人征收物业税还存在一定的问题对于我国而言物业税改革应当在规范和整合房地产租税费体系和逐步完善税收征管环境的基础上按照税?#23637;?#20849;化的要求稳步?#24179;?#22312;理论上)物业税的收入属于公共分配是政府为了实现公共管理职能而收取的费用)它也是国家凭借其政治权利而向房地产包邮人征收的具有强制性和无偿性而且物业税的具体方案是根据国家的法律规定定下来的纳税人只能遵守不能讨价还价)物业税的征税对象是不动产是一种财产税从征收的方式上?#27492;?#23427;是分期支付的一种税收。VEC(向?#35838;?#24046;修正)模型概述物业税的收入的一般公式可以简单整理为:T=V*R*T其中T为物业税收入V为房地产评估价值R为计税比例T是税率根据公式可以看出房地产的评?#20048;?#21644;计税比例以及税率。而物业税的多少?#27493;?#24433;响房地产价格的高低。考虑到VAR(向量自回归模式VectorAutoregressionModel)模型Y=piYpiXhelliphellippiN+U。的这些变?#30475;?#22312;协整关系时候这种建模的方法仍然存在缺陷。因为虽然用这种模型是平稳的但是却不够准确。此时我们引入VEC模型对于K阶的VAR模型我们的向?#35838;?#24046;修正模?#20572;╒EC)模型的表达式:Y=(pipihelliphellippin)Y(pipihelliphellippin)X(pipihelliphellippin)NU这是VEC的一般表达式它的特点是可以)估?#21697;?#31243;时避免多重共线性。)VEC模型有更好的经济学解释通过误差修正可以得到长期均衡方程。)变量序列非平稳时候?#37096;?#20197;避免?#34987;?#24402;情况的出现。综合可知VEC模型在必要条件是变量序列协整。基于VEC模型分析物业税对房地产价格影响通过VEC(向?#35838;?#24046;修正)模型给保有?#26041;?#30340;物业税一个正向冲击结?#19979;?#20914;响应函数可以看出物业税的改变对住房价格以及住房需求和供给的影响。所以可以通过理论模型的分析得出以下结论:首先房价物业税和房屋的供需四个变?#30475;?#22312;长期稳定的均衡关系。其?#26410;?#33033;冲响应函数的结果分析短期来看增加保有?#26041;?#31246;收mdashmdash物业税能有效地抑制房价的上涨。这个结果?#24188;?#25151;的供需方面?#37096;?#20197;得到有效的解?#20572;?#20379;给方面在物业税政策实施的短期内一部分的房产投机人和投资人都会出售手头的房产导致房屋的供给增加而经过大?#23478;?#24180;左右的政策?#35270;?#26102;期以后物业税对供给的影响基本得到平复需求方面增加了物业税会是的住房的需求下降。政策的实施在短期内对房地产需求的影响较为剧烈基本上是负方向冲击。但是长期看来保有?#26041;?#30340;税收对房地产价格的影响?#38386; ?#25105;国房地产税对房地产价格影响实证性研究部分学者指出我国房地产税收体系不合理?#20999;?#25104;高房地产价格的原因之一。大量实证研究发现我国房地产税负在保有?#26041;?#36739;轻主要分布在土地取得、开发和流通?#28982;方?#36825;种结构性缺陷阻碍了房地产税收作用的发挥税收反而助推了房地产价格的上涨。物业税对房地产价格影响的实证分析mdashmdash以重庆上海为例我国自年始房地产行业一直处于过热状态房地产价格不断攀高过高的房地产价格对经济发展和社会和谐稳定都产生了一定的负面影响为此政府出台了一系列调控政策和措施以抑制房地产价格然而涨涨不休的房地产价格仿佛对ldquo调控rdquo有了一定的免疫力。很多人注意到在世纪年代以及年前在美国不同地区发生的住房价格飞涨的现象。对价格上涨的传统解释是土地价值上涨和建筑成本上升但是Glaeser等人所广为人知的一系列文献GlaeserEdwardLGyourkoJosephSaksRavena。为什么房价上涨?国家经济研究局工作论文#GlaeserEdwardLGyourkoJosephSaksRavenb。为什么曼哈顿房价这么高?#32771;?#31649;和房价上涨。ldquo法律与经济学杂志rdquo()研究?#36865;?#22320;使用法规的作用并认为遵守这些法律会给住房消费者带来强加的监管税。在本文中我们应用和扩展Glaeser和Gyourko的方法以平局在佛罗里达几个大城市的个人房屋水平的监管税。我们的新数据可以解决Glaeser和Gyourko的方法指出的一些质量测量问题这些数据?#37096;?#20197;让我们看到年间监管税的演变。我们发现税收是销售价格的重要组成部分并且在佛罗里达大多数测量统计分析(MSA)中销售价格的百分比增加了。?#36865;?#25105;们将整体房价上涨分解为土地材料和监管三个部分并发?#32844;?#25324;佛罗里达州在内的各大城市监管环境日益严格是这些地区房价上涨的重要原因。通过对美国房价的思考上海重庆物业税的实施就显得更加有研究意义了。上海重庆物业税细则对比在年开始的物业税试点中上海和重庆两地的物业税开征现实了我国物业税改革的两种不同思路和方法因为在征收的范围税率选定纳税对象和计税依据都存在不同代表着国家在物业税改革方面的不同需求。具体的开征及征收细则详见表通过下表可以对比两地物业税征收的区别。表上海重庆物业税细则对比上海重庆物业税试点效果分析在征收物业税期间重庆和上海的月平均房价分析如下图折线图所示。我们可以看出在年月开始征收物业税前后重庆和上海两地的房地产价格是一个先上升后来才逐渐下降的情况但是并不是一下子就应声而落下降的幅度也并不大并且在后期房价又有逐渐升高的趋势。而且我们并不能因此?#36864;得?#36825;种房地产价格的变化是单纯受到物业税的影响因为当时国家也采取了一些别的政策同时来对房地产价格进行调控其他财政手段货币政策行政方法比如限制房贷的额度限购增加?#36865;?#22320;供应?#21462;?#22312;调控房地产市场价格的作用上看上海和重庆两地存在一些差异。上海的改革方案在调控房价的同时也?#29992;?#31246;面积和征收条件上考虑到了?#29992;?#30340;?#24188;?#26435;基本要求?#37096;?#34385;到了对非上海?#29992;?#36141;买住房的限制这在?#25345;?#31243;度上是对投机行为的一种打击结合上文的分析如果一种房地产税收的改革是为了打击投机行为那?#27492;?#30340;效果一般最终是会导致房地产价格?#26723;?#30340;事实也证明了这一点但?#20405;?#20110;房价?#26723;?#30340;幅度以及可以?#20013;?#30340;时间到底还是一个存在争议的问题。而在重庆的物业税改革方案中主要考虑到对本地?#29992;?#30340;高档住房独栋房产还有外地?#29992;?#30340;第二套及以上课税可以看出?#27492;?#25233;制投机行为的目的和作用?#27982;?#26174;弱于上海地区而主要是为了调节贫富差距当然在不同的城市我们的改革目的都有所侧重和选择。上海和重庆作为我国具有独立性和代表性的位于不同地理位置的两个城市具有相当的代表性采取了不同的方法可以看出不同的试点效果对我们后来的研究产生了相当的帮助。基于沪渝物业税试点结论征收物业税短期看对房价的过快增长有抑制作用物业税?#20146;?#25151;保有?#26041;?#30340;税收因此对开发期间的住房成本不会产生影响也就是说在我们的分析中房地产征收的物业税是往前转嫁到了消费者身上这就增加?#36865;?#26426;行为的投资成本因?#36865;?#26426;行为会减少在这种情况下房地产价格在短期内是有一个下降的趋势和幅度的。从投资者的角度分析如果征收物业税囤积的房屋的持有成本会增加投资所得利润就会明显?#26723;?#19968;个理智的投资者是会减少投资并且及?#32972;?#25163;以止损的所以物业税的开证会抑制投机行为的热情?#19981;?#24341;发房屋的?#36164;?#28909;潮从而给房地产市场带来?#36824;?#28165;风从而令房地产市场的价格有所下降。但是目前看来房地产市场是一个投资收益极高物业税的税率如果很低这种抑制作用则是很有限的也就是说虽然投资的利润没有那么大但还是有利可图在这种情况下还是会不断存在各种投资人?#20013;?#19981;断地炒作那么房地产价格的?#26723;?#19982;否最终还是会成为一个疑问。从供给关系上来分析征收物业税在一定的程度上提高了购买住房的价格在供给价格上升的时候供给会增?#26377;?#27714;会减少这是一个经济学上的基本观点在供给和需求达到某个点的时候则会出现一个均衡价格这个价格则?#20146;?#20302;价格但是过了这个点房价又会有所升高这个程度的把握受到很多因素的影响。征收物业税就是提高了供给价格?#26723;?#20102;需求均衡价格会?#26723;退?#20197;短期看来房地产价格是会?#26723;?#30340;。包括?#30475;?#30340;投资者我们从潜在购房者的角度来看征收物业税这种为了抑制房价的政策的出台在社会舆论上就给予了购房者一些压力各方对物业税都抱有极大的期望会让购房者产生一种房地产价格很快就会下降的心理预期而这?#20013;?#29702;预期结合前文的文献综述我们的观点?#20999;?#29702;预期的影响力甚至超过了税率的作用所以我们?#19978;?#32780;知在这样的压力下潜在的购房者当?#25442;?#38745;静地等待其实也导致了购房需求的相对?#26723;?#22312;房地产价格不合理推高的情况下这种预期以及心理上的压力会对房价产生一定的抑制作用。在房屋出租市场上物业税的出现能够有效的?#26723;?#25151;屋空置率让房屋租赁市场更加的活跃其实对租房市场的?#27604;?#36215;到了一定的推动作用。因为囤积房屋在征收物业税的情况下会增加囤积成本所以很多投资者会把目光投向租赁市场所以房屋出租市场的房屋供应会大大提高很多潜在购买者会将购房计划改成租房。这些都有助于缓解我国房地产市场供不应求的现状都可以对一直房地产价格起到一定的抑制作用。征收物业税长期看对?#26723;?#25151;价的直接作用不大回到我国的相关研究我国的房地产市场愈发完善我们也更加重视房地产税对房地产市场的可能调控作用。所以近年以来我国的相关研究数量和质量都得到了很大的提高各位学者也通过不同的研究方法去研究得到各家的结论。()杜雪君等()关于我国房地产税与房地产价格关系的研究验证了我国房地产税与房地产价格之间存在关联性。()丁成日()在研究证实了税收地方公共服务以及房地产这三者之间的确存在着正相关性。虽然房地产税会增加纳税人的负担但房地产税的征收?#19981;?#22686;加地方政府在公共支出上的投入进而提高公共服务的水平?#19981;?#25552;高基础设施的水?#20581;?#30001;此可知我国房地产税对房地产价格的影响是存在直接影响和间接影响的。直接影响就是通过征收房地产税税收收入的资本化间接影响就是在房地产税收提高的同时地方政府的公共服务会得?#25945;?#39640;反过?#20174;?#20250;提高房地产价格。需求大于供给的总趋势不会改变很多短期看来有益的反应将眼光放长远就发现其结果截然不同。长期看来我国的房地产市场供不应求的现象是长期存在的所以房地产价格上涨是迟早的因为物业税而暂时?#26723;?#30340;房地产价格最终还是会回升到甚至是超过物业税改革之前的水?#20581;?#24471;出这个结论是基于几个目前普遍存在的现象:其一我国的城镇化正在以前所未有的速度发展在这个过程中大量的农村人口涌入城市一个人生存所必需的饮食和住所在这些人口身上也如此况且他们的住房需求都是刚性需求反正随着农村人口的减少城镇人口的增加城镇的住房需求会得到大幅度的提高。其二随着我国高等教育的逐渐普及越来越多的高学历人口在肄业以后会选择留在城市继续发展以谋求自己的未来这部分毕业学生的数量也是相当庞大的为了立足首先需要的就是购房所以在这种情况下我们也不得不承认由于大学生等高学历人才的培养是个长期的过程在以后这部分人群的数量?#25442;?#22686;加不会减少所以他们的住房需求?#19981;?#22686;加城镇整体的住房需求。其三面临不?#26174;?#21152;的住房需求与之对应的则是我国房地产市场供给能力弹性过小不仅刚需得不到有效地保证尤其是长期看来随着生活水平的提高很多?#29992;?#33258;?#25442;?#24819;要提高自己的生活水平那么购买更大更好的住所是一个普遍的途?#23545;?#36825;样的发展环境下住房的改善性需求?#19981;?#22823;幅度提高所以长期而来我国的住房需求

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