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          首页 个人投资理财 第十讲 居住规划(完整)

          个人投资理财 第十讲 居住规划(完整).ppt

          个人投资理财 第十讲 居住规划(完整)

          简介:本文档为《个人投资理财 第十讲 居住规划(完整)ppt》,可适用于财会税务领域

          *广东青年职业学院胡章明*投资理财主讲胡章明QQ:广东青年职业学院胡章明第六章居住规划第一节居住规划概述第二节租房与购房的决策第三节购房规划第四节住房贷款规划广东青年职业学院胡章明第一节居住规划概述一、居住规划的重要性迫使个人或家庭?#24515;?#30340;地储蓄与?#20248;?#25945;育、退休规划相比居住规划可供准备的时间较短住房支出数额巨大有利于科学选择合适的住房是否买房、买房的价位和区域决策需要细致周全的规划有利于合理选择贷款计划只有事先进行居住规划规划购房现金流才能进行住房贷款数额、还贷方式、贷款年限决策广东青年职业学院胡章明二、个人购房动机(一)自己居住要考虑自身支?#36172;?#21147;和居住质量居住质量具体包括:周边的地理位置和环?#22330;?#26381;务设施、交通、教育条件、物业管理……(二)投资将住房当成投资工具购买住房获取租金或资产增值需要考虑的因素:自身资金实力、资金周转、房屋地理位置、区域规划、房产政策、政策因素广东青年职业学院胡章明三、居住规划的流程广东青年职业学院胡章明第二节租房与购房的决策一、租房与购房的比较二、租房与购房的决策方法广东青年职业学院胡章明思考租房与购房各?#24515;?#20123;优点和缺点?广东青年职业学院胡章明一、租房与购房的比较租房的优点可根据自身收支情况方便地调整居住条件有更多剩余资金用于投资对工作地点不稳定者具有更大迁徙自由度不必担心住房价格下跌不必承担房屋方面的各种赋税不必支付房屋维修费用租房的缺点房租价格上涨存在非自愿搬离风险不能根据自身意愿进行装修广东青年职业学院胡章明一、租房与购房的比较购房的优点有自由使用房屋的权利可根据需要装修住房提高居住质量购房具有资产保值和增值功能能抵御通货膨胀拥有住房后可利用住房进行抵押融资购房的缺点购房支出很大购房前期财务压力大房屋的流动性低变现能力差存在房价下跌的风险不利于变换工作地点广东青年职业学院胡章明二、租房与购房的决策方法(一)年成本法(二)净现值法广东青年职业学院胡章明(一)年成本法租房年成本=年租金房屋押金×投资收益率购房年成本=自付款×投资收益率贷款余额×贷款利率年维修及税收费用注意此公式只考虑租房和购房的资金成本假定住房价值不发生变动房屋能够以当初的买价卖出广东青年职业学院胡章明年成本法计算例?#24433;?#20363;资料:李小姐最近看上一套位于?#26412;?#28023;淀某小区的二手房面积平方?#20303;?#35813;房可租可售。如果租房房租每月元押金万元。如果购房购买的总价是万元李小姐可以支付万元首付款另外万元拟采用的商业贷款利率向?#25104;?#19994;银行贷款。另外购买二手房需要较多的税费支出和装修费用这些税费如果按年?#25945;?#22823;?#27982;?#24180;元。假定李小姐的年平均投资收益?#36866;?#35831;使用年成本法判断李小姐应该租房还是买房?广东青年职业学院胡章明年成本法计算步骤李小姐租房年成本=××=元李小姐购房年成本(第一年)=××=元按年成本法租房成本小于购房成本。提问:哪些因素没有考虑到?是否真的租房更便宜?广东青年职业学院胡章明年成本法没有考虑到的因素未来房租的调整未来房价的变动未来利率的变动如果利?#24335;档?#36141;房占用资金的机会成本将?#26723;?#36141;房年成本将?#26723;汀?#26102;间因素购房贷款的资金成本()高于自有资金的投资回报?#21097;ǎ?#38543;着住房贷款的偿还购房占用资金的成本将逐渐?#26723;?#33267;(×)广东青年职业学院胡章明(二)净现值法净现值法将因租房和购房发生的现金流量折现为现值比较租房和购房的净现值净现值高者合算计算公式广东青年职业学院胡章明净现值法计算案例案例资料?#21644;?#20808;生最近看上一套某小区的房子。该房可租可售。如果租的话房租每月元租期年押金万元预计房租每年调涨元。而购买的总价是万元王先生可以支付万元的首付款另外万元拟采用的商业贷款利率向?#25104;?#19994;银行贷款贷款年本利等额摊还另外购买该房的税费及装修费共需万元。王先生估计居住年后?#38405;?#25353;原价出售。请问王先生租房还是买房合算?(王先生年平均投资回报?#36866;牽?#24191;东青年职业学院胡章明净现值法计算案例(续)王先生租房的净现金流量现值:其中折现?#35270;?#35843;整为月利率i=÷=广东青年职业学院胡章明王先生租房现金流量表广东青年职业学院胡章明净现值法计算案例(续)王先生买房的净现金流量现值?#21644;?#20808;生贷款年利?#35797;?#21033;率=÷=供还款年也即期每月还款额=÷(PA,,)=元(见Excel表格)王先生年后房贷余额=×(PA,,)=元年后将卖房收入元偿还当月还款额元与房贷余额元还剩元广东青年职业学院胡章明王先生购房现金流量表广东青年职业学院胡章明净现值法计算案例(结论)可见租房净现值元大于购房净现值元王先生租房更合算。租房与购房的策略选择:如果住房价格呈上涨趋势往往购房合算购房的利息负担、装修费用、房屋交易成本都较大如果不打算在一个地方常住租房往往比购房划算广东青年职业学院胡章明第三节购房规划一、购房规划的流程二、购房规划的应用三、购房的其他费用广东青年职业学院胡章明一、购房规划的流程(一)估算购房总价(二)估算可负担房屋单价(三)购房区位选择广东青年职业学院胡章明(一)估算购房总价可购买房屋总价=可负担的购房首付款可负担的购房贷款总额可负担的购房首付款=目前可用于购房的资产终值每年可供购房的储蓄终值=目前可用于购房的资产×复利终值系数(N=离购房的年数i=投资报酬?#21097;?#27599;年可供购房的储蓄×年金终值系数(N=离购房的年数i=投资报酬?#21097;?#21487;负担的购房贷款总额=每年可供购房的储蓄×年金现值系数(N=贷款年限i=房贷利?#21097;?#24191;东青年职业学院胡章明购房总价估算案例案例资料:李先生计划年后购房。李先生家庭目前有金融资产万元其中可用于购房。李先生一家目前每年可结余万元其中万元可用于购房。李先生拟贷款年银行房贷利率李先生的投资报酬?#35797;肌?#26446;先生一家可买总价是多少的房屋?李先生可负担的购房首付款=万××(FP,,)万×(FA,,)=万元李先生可负担的购房贷款总额=万×(PA,,)=万元李先生购房时可负担房屋总价=万元万元=万元广东青年职业学院胡章明(二)估算可负担房屋单价可负担房屋单价=可负担房屋总价÷房屋需求面积房屋需求面积取决于家庭人口数量、居住的空间要求……假设前例中李先生是四口之家要求住房面积平方?#20303;?#21017;李先生可负担购房单价=万元÷=元平?#23376;?#26816;查可负担购房单价是否低于目标市场价格广东青年职业学院胡章明(三)购房区位选择根据可承受的住房价格考虑如下区位因素居住社区的生活环境交通是否便利是否有学校以及学校的质量未来是否有升值空间广东青年职业学院胡章明二、购房规划的应用(一)确定购房目标基础上的筹资计划(二)换房规划(三)房屋投资规划广东青年职业学院胡章明(一)确定购房目标基础上的筹资计划先确定购房目标(房屋面积、区位)再决定实现购房目标的各种筹资计划广东青年职业学院胡章明案例资料小王现年岁工作稳定年税后收入万元收入年增长率之前无任?#26410;?#33988;。小王希望年后买房目标购买区房价目前万元平方米面积平?#33258;?#35745;未来房价每年增长。银行贷款额度是房价的成利率小王打算岁前清偿贷款。小王的年平均投资报酬率。请问小王应如?#26410;?#33988;才能实现购房计划?(为实现购房估算小王应有的储蓄?#21097;?#24191;东青年职业学院胡章明计算步骤小王目标住房年后价格=万元平方?#20303;?#24179;方?#20303;粒?=万元目标住房所需首付款=万元×=万元目标住房所需贷款=万元×=万元广东青年职业学院胡章明计算步骤(续)假定小王购房前的储蓄?#36866;莝第一年储蓄终值=×()×s×()=s第二年储蓄终值=×()×s×()=s第三年储蓄终值=×()×s×()=s第四年储蓄终值=×()×s×()=s第五年储蓄终值=×()×s×()=s五年后小王供积累资金=s万元小王购房前的应有储蓄率s=÷=广东青年职业学院胡章明计算步骤(续)购房后小王如果采用本利等额偿还方式每年应还房贷本利和=万元÷(PA,,)=万元小王第六年年收入=万元×()=万元第六年应有储蓄率s=÷=结论小王前五年储蓄?#35270;?#36798;到第六年储蓄?#35270;?#36798;到。据此可以?#23454;?#25552;高首付比例?#38498;?#24180;还款期中随着收入增长为偿还住房贷款的储蓄率逐步下降广东青年职业学院胡章明(二)换房规划随着人生阶段的转变和收入增加住房需求会逐渐升级。单身或新婚阶?#25105;?#23567;户型住房为主小孩出生后转换为大户型并考?#20405;?#36793;教育条件人至中年经济条件?#24066;?#21487;再次换房退休时可考虑医疗保障齐全、居住环境较好的小户型住房换房需要考虑的因素有无能力支付换房所必须支付的首付款有无能力偿还换房后的贷款广东青年职业学院胡章明(二)换房规划(续)案例资料:郭先生现年岁他看上一?#20934;?#20540;万元的新房。郭先生旧房当前市价万元尚有万元未偿贷款。如购买新房郭先生打算岁前还清贷款。银行最高房贷按揭为成贷款利率换房需要筹集的首付款=新房首付款(新房总价新房贷款)旧房余值(旧房总价旧房贷款)郭先生换房需要筹集的首付款=万×(万万)=元郭先生换房后每年应偿贷款=万÷(PA,,)=万元如果不换房郭先生每年应偿贷款=万÷(PA,,)=万元换房后还款压力增加较多。广东青年职业学院胡章明(三)房屋投资规划投资房产的收益租金收入买卖差价投资房产要考虑的因素未来租金走势未来房价走势购房的成本包括:资金成本(利?#21097;?#25151;屋折旧、维修费用、房屋空置成本、买房租房的各种税费案例略计算房屋投资的现金流出现值和流入现值计算房价出售现值时应使用房屋投资的必要报酬率广东青年职业学院胡章明三、购房的其他费用(一)普通居住房的购房税费营业税:由卖方承担购房满年的免征营业税购房未满年的征买卖差额的个人所得税:由卖方承担购房满年且唯一房免征个人所得税否则征买卖差额的或卖出价的(由卖出方选择)契税:由买方承担房屋面积平米以上的征卖出价的房屋面积平?#20934;?#20197;下的征卖出价的其它税费:交?#36164;?#32493;费、权属登记费、权证费、抵押登记费(二)普通居住房的购房中介费用一般为买卖双方各付成交金额的(可与中介公司协商)可由买卖双方约定由谁支付中介费用(三)购房贷款过程中发生的各种费用评估费、律师费、银行规定的其它费用广东青年职业学院胡章明第四节住房贷款规划一、住房贷款的种类二、住房贷款偿还方式三、住房贷款期限的确定广东青年职业学院胡章明一、住房贷款的种类(一)公积金贷款具有政策补贴性质贷款利率和费用低于商业贷款一般最长不超过年(二)商业贷款发放对象广泛手续相对简单贷款利?#24335;细?#20010;人住房贷款最长年个人商业用房贷款最长年(三)组合贷款如果住房公积金贷款不足可以同时申请住房商业贷款广东青年职业学院胡章明二、住房贷款偿还方式(一)到期一次还本付息贷款到期后一次性归还全部本金和利息短期(一年期)个人住房贷款一般用这种方式(二)等额本金还款每次还款偿还的本金相等同时付清当期应付的利息每月还款额=贷款本金÷还款期数(贷款本金累积已还本金)×当期利率期初还款负担重适合有一定储蓄、收入逐渐减少的家庭如中老年家庭(三)等额本息还款(最常见)每次还款的金额(本金加利息)相等现金流相当于一个年金贷款本金=每月还款额×年金现值系数(PA,i,n)(四)其它方法等比累进还款法每次还款比例增加等额累进还款法每次还款金额增加广东青年职业学院胡章明三、住房贷款期限的确定购房者应根据自己的经济能力和资金分配情况选择利息支付和还款压力?#38386;?#30340;贷款方式和期限房屋月供款占收入的比率不应超过月收入广东青年职业学院胡章明案例案例资料:小王税前月收入万元收入稳定有万元存款目前每月需还汽车贷款元(期限年)。小王拟购买一套万元房屋选择首付贷款年贷款利率。这一决策是否符合他的收入情况?小王每月应还款=万×÷(PA,÷,×)=元房屋月供款占月收入的比例=÷=房屋月供款加汽车月供款占月收入的比例=()÷=广东青年职业学院胡章明

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